Jauna dzīvokļa iegāde ir nopietnaatbildīgs solis. Pirms iegādāties māju būvējamā mājā, jums ir nepieciešams nosvērt un domāt par visu labi. Dzīvojamo telpu pārdošana ietver DDU (214-FZ) noslēgšanu. Ko meklēt, parakstot šo dokumentu? Tas tiks apspriests mūsu rakstā.
Līguma pirmās rindas
Pirms apņematieskonkrēts būvniecības uzņēmums, ir vērts rūpīgi izpētīt DDU (214-FZ). Ko meklēt jau pašā sākumā? Pirmkārt, ir jānosaka, kurš dokumentā ir reģistrēts kā izstrādātājs. Tekstā jābūt būvniecības uzņēmuma pilnam nosaukumam. Nekaitēs sīkāka informācija - izstrādātāja reģistrācijas datums un vieta, sertifikāta dati par uzņēmuma ievadīšanu USRU utt.
Līgums jānoslēdz izstrādātāja vārdā,norādīts projekta deklarācijā, būvatļaujā un zemesgabala nomas vai pirkuma līgumā objekta būvniecībai. Šajā gadījumā ģenerāldirektors var darboties uzņēmuma vārdā. Uz dokumenta ir jābūt viņa parakstam. Ja līgumu paraksta cits menedžeris, tad tiesvedības laikā var rasties neparedzētas grūtības. Citam darbiniekam ir iespēja pārstāvēt uzņēmuma intereses tikai ar pilnvaru, un tas jāpievieno DDU.
Kā notiks saruna?
Līguma priekšmets ir jānorāda pilnībāskaidri, bez pretrunu iespējamības. Līdzdalība pamatkapitālā dzīvojamās ēkas celtniecībā ietver noteikta nekustamā īpašuma objekta saņemšanu iepriekš noteiktā laika posmā. Tas ir jāreģistrē dokumentā. Jebkuriem citiem jautājumiem - līdzdalībai investīciju aktivitātēs, kopīgai būvniecības finansēšanai, prasījuma tiesību piešķiršanai pēc objekta nodošanas ekspluatācijā - nav nekāda sakara ar pirmsskolas izglītības priekšmetu. Likums 214-FZ tieši to norāda. Turklāt nav svarīgi, vai dokumenta nosaukumā ir teikts "līgums par dalību kopīgā būvniecībā" vai nē.
Detalizēts apraksts ir veiksmes atslēga
Likums 214-FZ par dalību kopīgā būvniecībānosaka, ka DDU jāietver visas iespējamās objekta īpašības. Tajā jābūt mājas ēkas adresei, zemes gabala kadastra numuram, paredzamajam dzīvokļa skaitam, stāvam, kurā tas atrodas. Turklāt klauzula par finanšu garantijām, ko izstrādātājs sniedz saviem klientiem, ir obligāta.
Dokumentā jābūt arīnekustamā īpašuma un tā inženiertehnisko pakalpojumu garantijas laiks. Mājokļa garantija parasti ilgst 5 gadus, tā aprīkojumam - 3 gadus. Izstrādātājs nevar likumīgi saīsināt atbildības periodu par nodoto objektu.
Jautājums par dzīvokļa izmaksām
Kapitāla līgumā jāietverprecīzs nākotnes mājokļa tehniskais apraksts. Tajā jānorāda dzīvokļa platība, balkona, lodžijas vai terases izmērs, ņemot vērā samazināšanas koeficientu. Celtniecības uzņēmumi tradicionāli cenšas iekļaut DDU klauzulu, ka, ja saskaņā ar izziņu veikto mērījumu rezultātiem dzīvojamās telpas platība ir mazāka par līgumā noteikto, tad akcionāram ir pienākums maksāt papildus par papildu platība vai attīstītājs atdos daļu naudas par nepabeigtajiem kvadrātmetriem. Dažreiz dokumentā teikts, ka neviens nevienam neko nav parādā, neatkarīgi no galīgā rezultāta.
Pieredzējuši juristi atgādina, ka Likums 214-FZ to nedaraaizliedz līgumā iekļaut cenu pārskatīšanas klauzulu. Tomēr saskaņā ar patērētāju tiesību likumu pircējam ir tiesības pieprasīt naudu no attīstītāja par trūkstošo platību, savukārt būvniecības uzņēmums neko nevar iegūt par papildu kvadrātmetriem. Tiesu praksē šis jautājums tiek izskatīts dažādi.
Detalizēts dzīvokļa "portrets"
Noslēdzot kapitāla līdzdalības līgumu, pircējslabāk ir pievērst īpašu uzmanību detaļām. Piemēram, izstrādātājam DDU jāiekļauj detalizēts īpašuma tehniskais apraksts. Visi atribūti ir detalizēti aprakstīti dokumentā - logu bloki, ieejas un iekšdurvis, grīdas klājums, sienu un griestu apdare utt. Ja dzīvojamā platība tiek pārvietota ar smalku apdari, tad līgumā ir jānorāda viss, pat klase sienas tapetes. 214-FZ nav tieši teikts par dalību kopīgā būvniecībā, tomēr izstrādātāja mutiskās saistības nevar uzrādīt tiesā. Tāpēc esiet modrs un pieprasiet, lai dzīvokļa pilns tehniskais apraksts būtu pirmsskolas izglītības iestādē.
Dažreiz celtniecības uzņēmums cenšas dot savu ieguldījumulīguma klauzula par tiesībām veikt izmaiņas projekta deklarācijā, objekta plānojumā un inženiertehniskajās īpašībās bez vienošanās ar akcionāru. Tomēr no likuma viedokļa tas ir nepieņemami: pircējam jāsaņem pilna informācija par iegādāto preci.
Kad jāgaida saistību izpilde?
Visu izpildes termiņideklarētās saistības DDU (214-FZ). Ko meklēt, pētot šo līguma sadaļu? Pirmkārt, tajā jānorāda paša dokumenta derīguma termiņš. Turklāt no formulējuma jāsecina, ka tas ir spēkā līdz brīdim, kad puses izpilda visas saistības.
Turklāt datums ir jānorāda DDUdzīvokļa nodošana klientam. Celtniecības uzņēmums bieži nosaka nevis konkrētu laika grafiku, bet gan kvartālu, kurā plāno nodot atslēgas no mājokļa akcionāram. Tas netiek uzskatīts par likuma pārkāpumu, taču klientam tas rada zināmas neērtības. Fakts ir tāds, ka viņa interešu aizsardzība termiņu pārkāpšanas gadījumā ir skaidri izklāstīta 214-FZ. Tiesību akta kopsavilkumā ir iekļauts ļoti svarīgs punkts - klients var izbeigt līgumu tikai divus mēnešus pēc tajā norādītā objekta nodošanas datuma beigām. Tas nozīmē, ka patērētājam būs jāgaida līdz ceturkšņa beigām un pēc tam vēl 2 mēnešus, lai iesniegtu savas pretenzijas izstrādātājam.
Turklāt būvniecības uzņēmums aktīvi meklēspēja apiet 214-FZ. Sods par nokavētiem termiņiem var būt smags slogs uz izstrādātāja pleciem, tāpēc viņš vienmēr cenšas sevi ierobežot. Piemēram, līgumā tas ietver nosacījumu, saskaņā ar kuru tā uzņemas finansiālu atbildību tikai savas vainas gadījumā vai nepamatoti paplašina nepārvaramas varas apstākļu sarakstu. Tāpēc esiet piesardzīgs! Tradicionāli nepārvarama vara ir saistīta ar teroristu uzbrukumiem, karadarbību vai dabas katastrofām. Izmaiņas likumdošanā, nelabvēlīgi laika apstākļi un darījumu partneru bezdarbība uz to neattiecas.
Kvalitāte ir vēl viena DDU bedre
214-FZ par dalību kopīgā būvniecībānosaka, ka dzīvokļa trūkumu gadījumā uzņēmumam ir pienākums tos saprātīgā laikā novērst vai izmaksāt klientiem atbilstošu atlīdzību.
Daži izstrādātāji mēģina paredzētiespējamie pārpratumi un iekļauj DDU klauzulu, kurā teikts, ka atļauja nodošanai ekspluatācijā ir līdzvērtīga objekta atbilstības apstiprināšanai projekta dokumentācijai. Tādējādi attīstītājs cenšas samazināt savu atbildību par sliktu mājokļu kvalitāti. Šis noteikums joprojām neizslēdz iespēju prasīt no īpašnieka puses, taču tiesas procesa laikā tas var radīt problēmas.
Kā ietaupīt naudu?
Darījuma monetārā puse ir vissvarīgākais DDU punkts(214-FZ). Ko meklēt šajā jautājumā? Pirmkārt, līgumā skaidri jānorāda īpašuma vērtība. Labāk, ja tas ir norādīts rubļos. Diemžēl kvadrātmetra cenu bieži nosaka parastajās vienībās, dokumentā nenosakot noteiktu likmi. Tas ievērojami pasliktina līguma nosacījumus.
Otrkārt, DDU (paraugu var atrast jebkurājuridiskais birojs, kuru mēs sniedzam zemāk) vajadzētu rezervēt, kādā laika posmā un ar kādiem līdzekļiem maksājums tiks veikts. Tas var būt, piemēram, jūsu pašu uzkrājums vai hipotēkas aizdevums. Un jums vajadzētu rūpīgi izpētīt brīdi, saskaņā ar kuru klienta saistības saskaņā ar līgumu tiks uzskatītas par izpildītām. Izstrādātāji uzstāj, ka tas notiek pēc tam, kad līdzekļi tiek ieskaitīti būvniecības uzņēmuma kontā. Tā rezultātā akcionāram ir liels risks. Galu galā naudas pārskaitījums caur banku notiek vairāku dienu laikā, un visu šo laiku pircējs atrodas neērtībā. Šīs problēmas risinājums ir pavisam vienkāršs - kapitāla līdzdalības līgumā jāiekļauj postenis, ka saistības pret izstrādātājiem tiek uzskatītas par izpildītām brīdī, kad līdzekļi tiek noguldīti bankā.
Kas sedz saistītās izmaksas?
Ir svarīgi precizēt jautājumu par to, kasno pusēm apmaksās īpašuma reģistrēšanas izmaksas Rosreestras birojā. Turklāt jums vajadzētu izlemt, no kura brīža pircējam jāmaksā komunālie maksājumi.
Bieži vien izstrādātāji mēģina iekļaut DDUpunkts, kurā klients apmaksā rēķinus par ūdeni un elektrību no dzīvojamās ēkas nodošanas ekspluatācijā. Tomēr dzīvokļa nodošana saskaņā ar aktu var notikt tikai pēc dažiem mēnešiem. Izrādās, ka, vēl neapmetoties jaunā dzīvoklī, īpašniekam būs jāmaksā par "komunālo". Šajā ziņā nav nekā taisnīga, tāpēc mēs aicinām jūs rūpīgi izpētīt šo līguma klauzulu.
Kā pārtraukt DDU darbību?
Dalība kapitālā ietver ne tikai secinājumulīgums, bet arī iespējama atteikšanās no saistībām pret izstrādātāju. Ja tas notiek pēc klienta iniciatīvas, viņam jāmaksā soda nauda. Parakstot līgumu, jums jāpievērš uzmanība tā lielumam. Parasti tas svārstās starp 1-15 procentiem no īpašuma vērtības. Stingrs sodu ietvars dalībniekiem koplietošanas būvniecībā šajā gadījumā nav noteikts 214-FZ. Normatīvā akta kopsavilkums liek domāt, ka šis jautājums ir atstāts pušu ziņā. Atcerieties par iespējamiem finansiāliem zaudējumiem, izbeidzot līgumu, un pievērsiet uzmanību zaudētā naudas summai - tas palīdzēs ietaupīt naudu.
Noslēgumā es gribētu atzīmēt, ka akcionārs to daranav nepieciešams uzstāt, lai visi līguma punkti būtu detalizēti. Izmēģinājuma laikā tiks ņemti vērā patērētāju tiesību aizsardzības likumi, kas pilnībā aizsargā personu intereses.
