Vrlo često pri kupnji nekretnine ili kadaželja da se nešto izgradi na mjestu, građani se suočavaju s takvim konceptom kao što je vrsta dopuštenog korištenja zemljišta. Mnogi ga ljudi čak često brkaju s kategorijama zemljišta, što je u osnovi pogrešno. Pokušat ćemo shvatiti koje vrste korištenja zemljišta mogu biti, što je nenamjensko korištenje zemljišta i kako se zemljište može prenijeti s jedne na drugu namjenu.
Kategorije zemljišta - koje su to?
Prema zakonu, sva zemljišta su razgraničenau teritorijalne zone. Njihov popis, posebno, sadržan je u Zakonu o zemljištu i urbanizmu Ruske Federacije. Ova dva pravilnika definiraju sljedeće kategorije teritorijalnih zona:
- javno i poslovno;
- prometne i inženjerske infrastrukture;
- stambeni;
- posebno zaštićena područja;
- proizvodnja;
- posebne namjene;
- za poljoprivredne svrhe;
- rekreativno;
- za smještaj vojnih objekata;
- drugi.
Istodobno, takva razlika nijepodrazumijeva da se sve zemljišne čestice koje su dio bilo koje kategorije zemljišta mogu koristiti samo prema izvornoj namjeni. To je prvenstveno zbog činjenice da je struktura pojedinih kategorija zemljišta heterogena. Kategorije su pak podijeljene na vrste i podvrste. U nekim slučajevima, zakonodavstvo dopušta korištenje zemljišnih čestica ne za njihovu namjenu, ali kao dio kategorije u kojoj se nalaze. Primjerice, ZK dopušta gradnju seoskih kuća na poljoprivrednom zemljištu.
Dopuštene uporabe
Ako smo se odlučili za kategorije zemljišta, koja je onda vrsta dopuštene uporabe zemljišne čestice? U Zakonu o uređenju grada postoji takva razlika:
- glavne vrste uporabe;
- uvjetno dopuštene vrste korištenja;
- pomoćne vrste uporabe (međutim, mogu nadopuniti samo glavne i uvjetno dopuštene vrste i provoditi se samo zajedno s njima).
Odnosno, ispada da zakonodavac ne dajedefinicije za svaku od ovih vrsta i ne navodi uvjetno dopuštene vrste. Glavna razlika između esencijalnih i uvjetno odobrenih vrsta je u tome što je za potonje potrebna dozvola. Takav dokument se izdaje na temelju javnih rasprava koje se održavaju u skladu sa statutom općine. Pomoćne i glavne namjene zemljišnih čestica vlasnici biraju samostalno, bez dodatnih suglasnosti.
Tko izdaje dozvolu?
U pravilu je većina zemljišta naseljenastvari su u općinskom ili državnom vlasništvu. Stoga se izbor vrste dopuštene uporabe zemljišta najčešće potvrđuje sklapanjem ugovora o zakupu zemljišta. Izmjena jedne vrste dopuštene namjene u drugu moguća je samo na temelju odluke nadležnog tijela, koja je donesena uzimajući u obzir urbanističke propise i različite tehničke standarde.
Prije donošenja pravilnika o uređenju i korištenju zemljišta moguće je promijeniti vrstu dopuštene uporabe zemljišne čestice tek nakon donošenja odluke načelnika mjesne uprave.
Podaci o dopuštenoj vrsti korištenja zemljištatrebaju osigurati lokalne vlasti, vladine agencije, općinske organizacije besplatno pri odabiru mjesta za gradnju. Prema LC-u, prilikom održavanja dražbe za prodaju zemljišnih čestica potrebno je navesti podatke o vrsti dopuštene uporabe. Dopuštena uporaba je određena pravna osnova za gradnju stambenih ili industrijskih objekata na zemljištu, radove odvodnje ili navodnjavanja i sl. U međuvremenu, vlasnik ili posjednik zemljište mora koristiti u skladu s namjenom.
Kako se utvrđuje dopuštena uporaba zemljišta?
Također je važno pitanje kakoNa taj se način utvrđuje vrsta dopuštene uporabe zemljišne čestice. Prvo, pravni režim mjesta ovisi o kategoriji zemljišta u skladu s zoniranjem teritorija i zakonodavstvom. Drugo, ako analiziramo norme RF LC, onda možemo zaključiti da pripadnost zemljišta jednoj ili drugoj kategoriji ovisi o njegovoj namjeni.
Pravila zoniranja teritorija
Treba provesti zoniranje teritorija zazemljišta naselja. Urbanistički zakonik sadrži koncept urbanističkog zoniranja. Provodi se na temelju urbanističkih propisa. Kao rezultat ovog razlikovanja, utvrđuje se ne samo pravni režim zemljišta, već i razlozi za stvaranje i djelovanje objekata. Istodobno se ne utvrđuju urbanistički propisi za šumski fond, rezervna zemljišta, posebno zaštićena područja, poljoprivredno zemljište i sl. Urbano zoniranje događa se ne samo na zemljištima naselja, već i na drugim kategorijama zemljišta.
Iz navedenog proizlazi da pogleddopuštena uporaba zemljišne čestice ovisi i o urbanističkom zoniranju. Pogotovo u slučajevima kada se pretpostavlja rekonstrukcija, izgradnja i rad objekata i građevina (drugim riječima, uređenje zemljišta).
Kako mogu promijeniti vrstu upotrebe?
Kao što možete zamisliti, promjena vrste dopuštene uporabe nije jednostavna, ali ipak moguća. Da biste to učinili, trebate pripremiti sljedeće dokumente:
- prijava sa zahtjevom za takvu promjenu (podnesena lokalnoj upravi);
- putovnica podnositelja zahtjeva (preslika);
- isprave o vlasništvu na zemljištu (ugovor o zakupu ili potvrda o vlasništvu);
- dokumenti za građevine koje se nalaze na gradilištu (ako ih ima);
- katastarsku putovnicu mjesta ili druge dokumente za to;
- tehničke putovnice za zgrade koje se nalaze na gradilištu (ako postoje);
Ako zemljište želite koristiti za gradnju, tada morate dostaviti i:
- projekt planiranog objekta;
- projekt gradilišta od planerske organizacije;
- podatke o planiranom objektu (ukupna površina, katnost, građevinska površina);
- suglasnost vlasnika ili vlasnika susjednih parcela koje graniče s vašom;
- suglasnost drugih nositelja prava na ovoj zemljišnoj čestici.
Vremenski okvir za donošenje odluke
Sve ove radove možete predati osobno iliproslijediti putem pošte. Za predaju dokumenata morate dobiti potvrdu. Ako paket dokumenata podnosi zastupnik, tada mora imati punomoć kod sebe. Odluku o promjeni dopuštene namjene zemljišta uprava može razmatrati do 45 dana. Također ćete morati platiti za takvu promjenu. U svakom slučaju, trošak će biti drugačiji.
Dobivanje dozvole za promjenu namjene zemljišne čestice
Nakon isteka roka za razmatranje Vaše prijavedobit ćete ili odluku čelnika uprave o dopuštenju promjene vrste prihvatljive uporabe ili pismeno odbijanje da to učinite. Odbit će vas ako ste dostavili pogrešne dokumente ili ako se utvrdi da se zbog promjene dopuštene namjene planira nenamjensko korištenje zemljišta. Ako vam se čini da je odbijanje nerazumno, uvijek se možete žaliti na odluku sudu. Ako se donese pozitivna odluka, tada se morate obratiti državnom katastru za izmjenu Jedinstvenog registra prava na nekretninama.
Dokumenti za Rosreestr
Dakle, Rosreestr se poslužuje:
- potvrda o upisu prava na stranicu;
- plan granica;
- odluka načelnika uprave;
- katastarski pasoš.
Ova instanca razmatra takav paket dokumenata do 20 dana. Kao rezultat cijelog ovog postupka, trebali biste dobiti izjavu o zemljišnoj čestici.
Da sumiram
Iz navedenog možemo zaključiti dazemljišne čestice mogu promijeniti vrstu dopuštene uporabe, ali je gotovo nemoguće promijeniti kategoriju zemljišta. Općenito, promjena pravnog režima zemljišta temelji se na sljedećim načelima:
- vrsta dopuštene uporabe može variratisamo u skladu s urbanističkim propisima. Ako stranica ne udovoljava pravilima propisa, tada je moguće promijeniti vrstu njezine uporabe tek nakon usklađivanja s vrstama dopuštene uporabe, koje su navedene u ovom propisu;
- zabranjena je stvarna promjena vrstekorištenje stranice dok se ne primi odgovarajuća odluka uprave i podaci unesu u Rosreestr. Prilikom razmatranja zahtjeva za promjenu vrste dopuštene namjene prvenstveno se uzima u obzir namjena zemljišne čestice;
- zabranjeno je biranje pomoćnih pogleda bez odabira glavnog. Ovaj postupak nije predviđen ni lokalnim ni saveznim zakonima.
Ne zaboravite također da ćete osim komplicirane procedure za registraciju promjene u načinu korištenja stranice, morati platiti i takvu promjenu.
Na bilješci
Ako se odlučite za kupnju zemljišta, ondaprije svega obratite pozornost na kategoriju i dopuštenu uporabu zemljišta. Uostalom, možete odmah potražiti web-mjesto s vrstama korištenja koje trebate. Na primjer, ako vam je potrebno zemljište za farmu, a u potvrdi o vlasništvu na zemljišnoj parceli stoji da je namijenjena za vrtlarstvo, onda poljoprivreda na takvoj parceli neće raditi.
Bit će još teže ako se želite promijenitikategoriju zemljišta. Uostalom, to će zahtijevati zaključenje procjene utjecaja na okoliš, kao i niz drugih odobrenja. Štoviše, u nekim slučajevima Zakon o zemljištu i drugi propisi sadrže zabranu prijenosa zemljišta iz jedne kategorije u drugu. Stoga, ako odlučite promijeniti kategoriju zemljišta, pripremite se za ozbiljne poteškoće. Lakše je promijeniti vrstu dopuštene uporabe zemljišne čestice, no i uz takav zahtjev može se dobiti odbijenica ako lokalna uprava utvrdi da bi ta promjena bila u suprotnosti sa zakonom ili lokalnim aktima.
