Kupnja stana je vrlo, vrlo procesodgovoran. Svatko tko se na to odluči dužan je posvetiti najveću pozornost proceduri. Proces kupnje i prodaje odnosi se na prijenos vlasništva s jednog vlasnika na drugog kroz novčanu nagodbu.
Kako registrirati kupnju i prodaju stana prema svim pravilima
Dakle, od čega se sastoji postupak kupnje?nekretnina? Nakon što odaberete opciju stanovanja, morate provjeriti dokumente prodavatelja. Ako nemate osobnog iskustva, najbolje je da se obratite javnom bilježniku ili odvjetniku. Osim toga, nekretninu koja se kupuje treba procijeniti. To možete učiniti sami ili pribjeći uslugama specijaliziranih posrednika za nekretnine.
Prije završetka kupoprodaje stana,Vrlo je važno pratiti povijest nekretnine koja se kupuje - tko je na nju upisan i kada, pod kojim okolnostima je vlasništvo preneseno. To se radi kako bi se riješili potencijalno sumnjivih problema.
Vrlo je važno pažljivo proučiti popis onih kojitrenutno uknjizena u stanu. Ljudi mogu živjeti u drugom mjestu, ali istovremeno biti prijavljeni u stambenom prostoru koji se prodaje. Posebnu pozornost treba posvetiti ponašanju osobe od koje kupujete nekretninu. Vlasnik stambene nekretnine mora barem primjereno, smireno i neuvijeno opisati prednosti i nedostatke nekretnine koju prodaje. U njegovom ponašanju ne bi trebalo biti nikakvih neobičnosti ili sumnjivih aspekata.
Ako se pojave bilo kakve sumnje, trebali bisterazjasniti potonju pravnu sposobnost. Ako se to ne učini na vrijeme, kupoprodajna transakcija se naknadno može osporiti na sudu. Naravno, ne trebaju vam takva iznenađenja.
Sve pažljivo provjerite!
Isto vrijedi i za ostale vlasnike -obično vlasnikovoj rodbini. Za svaku od njih morate točno saznati kako je nekretnina postala vlasništvo. Recimo da je stan naslijeđen oporukom. U ovom slučaju moguće su nevolje u obliku neočekivanog pojavljivanja drugih podnositelja zahtjeva za oporučeni stan. Sudski sporovi s njima mogu uvelike odgoditi i zakomplicirati kupoprodajni proces, pa čak i potpuno poremetiti posao.
Ista pravila vrijede i ako se radi o prodaji ili kupnji udjela u stanu.
Ako jedan od vlasnika nekretnine koja se prodajestanova, prava na ovoj nekretnini stečena sudskim putem, potrebno je razjasniti je li moguće u ovom slučaju pobijati sudsku odluku. Jedan od najozbiljnijih čimbenika je prisutnost maloljetnika registriranih u stanu. Ova točka je vrlo važna. Uostalom, nemoguće je prodati stambeni prostor u kojem je dijete prijavljeno bez suglasnosti organa starateljstva. Za dobivanje pouzdanih informacija najbolje je poslati zahtjev nadležnom tijelu.
Završetak pripremne faze
Za proceduru potpisivanja potrebnih dokumenatasvi sudionici u transakciji moraju biti na licu mjesta i dostupni svaki dan. Postupak će se odgoditi ako je jedan od vlasnika privremeno odsutan. Još je gore ako je tražen ili provodi vrijeme u zatvoru. U ovom slučaju kupoprodajna transakcija je prilično nepraktična.
Završetak postupka pregleda stana zaPravna čistoća osigurat će se podnošenjem zahtjeva javnim komunalnim službama, što uključuje stambeni ured i BTI. To se mora učiniti kako bi se razjasnili budući izgledi vaše imovine u očima komunalnih službi. Uostalom, sasvim je moguće da je kuća predviđena za rušenje ili da će se u neposrednoj blizini odvijati određena gradnja.
Nakon prikupljanja svih potrebnih podataka i uvjeravanjazakonitosti predočenih dokumenata, možete konačno odlučiti hoćete li pristati ili ne na ovu opciju. Prije potpisivanja akta o kupnji i prodaji stana, pouzdane informacije o vlasniku mogu se razjasniti podnošenjem zahtjeva Jedinstvenom državnom registru.
Posao izvršavamo korektno
Kupoprodajni ugovor je ključni dokument uproces kupnje bilo koje nekretnine. Trenutačno zakonodavstvo regulira njegovu pravnu certifikaciju. To se radi u javnobilježničkom uredu ili agenciji za nekretnine. Tamo će vam, po potrebi, biti dostavljen obrazac (uzorak) ugovora o kupoprodaji stana. Građanski zakonik Ruske Federacije (članak 550.) dopušta samostalno izvršenje takvog dokumenta. U ovom slučaju, oni koji ga sastavljaju trebaju obratiti pozornost na prisutnost svih potrebnih stavki.
To uključuje:opis nekretnine koja se prodaje, cijena, popis stranaka uključenih u transakciju, redoslijed kojim se sredstva moraju prenijeti, kao i popis onih osoba koje dobivaju pravo korištenja ove nekretnine. Posljednju točku potrebno je razjasniti u slučaju kada postoji nekoliko vlasnika budućeg stana.
Koje dokumente je potrebno prikupiti prijeprijaviti kupoprodaju stana? Prije svega, ovo je opća putovnica. Kada je kupac oženjen i brak je službeno registriran, mora predočiti vjenčani list i putovnicu drugog supružnika, kao i svoj pristanak za sklapanje transakcije. Članak 35. Obiteljskog zakona Ruske Federacije navodi da supružnik mora biti obaviješten o namjeri kupnje stana. U nedostatku njihove pravno formalizirane suglasnosti kupoprodajna transakcija stana može se raskinuti putem suda.
Ako je stambeni prostor upisan na ime nepunoljetnog vlasnika, dostavlja se izvod iz matične knjige rođenih.
Registracija ugovora o kupoprodaji stana
Nakon što su obje strane pažljivo sastavile tekst sporazumaproučite ga, provjeravajući prisutnost svih potrebnih uvjeta. Zatim kupac i prodavatelj potpisuju ugovor u registracijskom tijelu u skladu s člankom 558. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Potpisivanje se obavlja u prisustvu ovlaštenog matičara. Od tog trenutka ugovor se smatra sklopljenim.
Za potpisivanje se plaća proračunodređeni iznos državne carine. Sredstva daju obje strane. Uz ugovor potrebno je sastaviti i primopredajni akt. Do njegovog potpisivanja i stupanja na snagu može doći samo ako se ispuni cjelokupni iznos obveza navedenih u ugovoru. Pa, u posljednjoj fazi, konačno, dolazi do registracije ugovora o kupoprodaji stana, što ukazuje na prijenos prava vlasništva nad ovom nekretninom.
Da biste to uredili, trebate odabrati sljedećepopis dokumenata: zahtjev za prijenos vlasništva s prodavatelja na kupca, sam ugovor o kupoprodaji stana, potvrda o uplati pristojbe, katastarski plan i potvrda o uknjižbi stana. Osim toga, trebat će vam putovnice i prodavatelja i kupca te izvadci iz kućne knjige vlasnika stana.
Ako je postupak kupnje završen prema svimpravila, tada će po završetku kupac u rukama imati sljedeće dokumente: presliku ugovora o neposrednoj kupoprodaji, prijenosni list i ispravu o prijenosu vlasništva na novog vlasnika.
Kupnja stana uz hipoteku
Kupnju stana moguće je izvršiti poupis hipoteke. U tom slučaju glavni paket dokumenata mora sadržavati, osim navedenog, stručno mišljenje o tržišnoj vrijednosti nekretnine, ispravu o upisu tereta i ugovor o osiguranju stana. Kako registrirati kupnju i prodaju stana u ovom slučaju? Jedina razlika je prisutnost u tekstu glavnog ugovora određenih uvjeta, čije je poštivanje regulirano zakonom.
Najčešće se to odnosi na okolnosti iuvjeti prijenosa nekretnina. Moguća je klauzula o očuvanju stambenog prostora u jednom ili onom stanju. Okolnosti više sile moraju se dogovoriti izravno između sudionika.
Odgovornost prodavatelja je osiguratikupcu informacije o trećim osobama od kojih su moguća potraživanja vlasništva. Nakon sklopljenog ugovora, kupac je lišen prava odbiti transakciju bez opravdanog razloga. Uplate za kupljeni stambeni prostor moraju biti izvršene u dogovorenom roku. Ako kupac odbije platiti iznos gotovine naveden u ugovoru, prodavatelj ima pravo pokrenuti pitanje nepoštivanja uvjeta ugovora.
O prednostima i nedostacima
Koje su prednosti i nedostaci zatvaranja?ovog sporazuma? Glavna prednost je mogućnost ovjere kod javnog bilježnika i zakonodavna podrška. Ako bilo koja strana prekrši uvjete, obveze i rokove navedene u njemu, druga strana ima zakonsko pravo zahtijevati izvršenje odredbi ugovora na propisani način.
Ako nastupe okolnosti koje nisu predviđeneklauzule ugovora, predočenje relevantnih zahtjeva moguće je u roku od tri godine od datuma postupka upisa i ovjere potpisima kupoprodajnog akta. U roku od godinu dana kupac ima pravo podnijeti zahtjev sudu ako nisu ispunjeni osnovni uvjeti.
Glavni nedostatak ovog dokumenta je tajpriliku osporiti njegovu valjanost. To se događa kada su zakonski zahtjevi u vezi sa sklapanjem transakcije netočno izvršeni ili prekršeni. Postupak osporavanja provodi se putem suda. To se može učiniti na inicijativu i kupca i prodavatelja.
Trebate li agenta?
Isplati li se prijaviti za kupnju ili ne?stanove agenciji za nekretnine? Za svoje usluge u odabiru mogućnosti kupnje, prikupljanju potrebnih dokumenata i pravnoj registraciji transakcije, zaposlenici će vam naplatiti određeni postotak, koji obično iznosi prilično impresivnu svotu novca. No čini se da je upravo u ovom slučaju štednja neumjesna. Uostalom, agencije za nekretnine zapošljavaju stručnjake koji su specijalizirani za ovu branšu. Uvijek imaju standardni obrazac za kupnju i prodaju stana, sastavljen uzimajući u obzir sve detalje.
Kao što znate, lako ga je dobiti neznalicazapeo, ne znajući određene nijanse. Recimo da je u trenutku kupnje “riješen” problem sa svima koji su prijavljeni u tom stambenom prostoru. No prije je u stanu mogla biti prijavljena osoba koja je u trenutku transakcije bila na izdržavanju zatvorske kazne. Tijekom trajanja kazne, takav stanar automatski mora biti otpušten. No, po povratku može ostvariti svoje pravo stanovanja u ovom stambenom prostoru, što će osporiti na sudu.
Za one koji su ipak odlučili djelovatisamostalno dajemo predugovor za kupnju i prodaju stana, čiji uzorak zahtijeva svaki javni bilježnik ili agencija za nekretnine.
Prijenos novca
Najbolje je gotovinsko plaćanjeprijenos u prisutnosti bilježnika ili pouzdanih svjedoka. Tada će, ako se pojave bilo kakve komplikacije, moći potvrditi činjenicu takvog prijenosa. Najpouzdanija i najsigurnija opcija za poravnanje u transakcijama je korištenje bankovnih usluga. U tom slučaju novčani iznos se preračunava u prisustvu predstavnika banke, ovjerava potpisima svih strana i pohranjuje u sef do ispunjenja svih klauzula ugovora.
Ukoliko se ipak odlučite koristiti uslugebilježnika, bolje je da sami odaberete njegovu kandidaturu, a ne pristanete na onu koju predloži prodavač. Osim toga, ne zaboravite posebno pažljivo provjeriti dokumente o vlasništvu nekretnine ako je prodavatelj posjeduje manje od šest mjeseci.
Kupoprodaja stana - depozit
Sada razgovarajmo o takvom konceptu kao što je depozit.Odnosi se na iznos novca koji kupac prenosi prodavatelju kao dokaz ozbiljnosti namjere kupnje kuće. Po primitku pologa prodavatelj se obvezuje do određenog vremena suzdržati se od prodaje nekretnine trećim osobama.
Svrha depozita je jamstvo uspjeha transakcije i osiguranje namjera strana. Prilikom konačnog obračuna iznos depozita mora se službeno uračunati u ukupne troškove stanovanja.
Dogovor o depozitu (predugovorkupnja i prodaja stana), čiji je uzorak, iako nije odobren zakonom, ipak sastavljen u skladu sa svim pravnim suptilnostima, tek tada će imati snagu zakona. Ako se takav ugovor sklopi i polog prenese, odgovornost kupca postaje kupnja ove određene nekretnine. Ukoliko preferira alternativnu opciju, gubi cjelokupni iznos depozita koji ostaje na raspolaganju prodavatelju. Ukoliko se nakon primitka prodavatelj predomisli oko izvršenja transakcije, dužan je vratiti iznos depozita, u pravilu, u dvostrukom iznosu. Ali ova okolnost svakako mora biti navedena u sastavljenom ugovoru.
Redoviti povrat iznosa pologa moguć je u slučajunemogućnost jedne od strana da sudjeluje u transakciji iz dovoljno valjanog razloga (oštar pad financijske pozicije, pojava bilo kakvih okolnosti više sile). Postupak za takav povrat odvija se isključivo uz međusobni dogovor stranaka.
O suptilnostima dizajna
Kako pravilno sastaviti ugovor o depozitu?Mora se nužno ticati svih koji su među vlasnicima stana koji se prodaje. Također je preporučljivo odrediti sve kupce, ali se ugovor može sklopiti s jednim od njih. Moraju biti navedeni podaci o putovnici i puno ime. svi navedeni sa adresom stanovanja, kratak opis stana.
Ako zanemarite ispravan pravniSastavljanjem takvog sporazuma i ograničavanjem na običnu potvrdu, moguće su komplikacije u budućnosti prilikom pokušaja obrane povrijeđenih prava na sudu. Kupac, ako prodavatelj odbije prodati stan, može izgubiti uplaćeni depozit. Primjerice, moguće je da rodbina prodavatelja predoči liječničku potvrdu da je u trenutku primitka novca i izdavanja potvrde bio u neadekvatnom stanju. U ovom ekstremnom slučaju čak je i sud nemoćan.
Ne zaboravite na račun
Nakon potpisivanja ugovora i prijenosa istog kaoPrilikom polaganja određenog iznosa novca potrebno je izdati potvrdu o prijenosu i primitku novca. Prodavatelj ga je dužan sastaviti u prisustvu kupca. Takav dokument piše se isključivo kemijskom olovkom (ne olovkom ili gel pastom) i samo rukom, jer će se u slučaju sudskog osporavanja pregledom moći utvrditi rukopis osobe koja ga je napisala.
Potvrda mora nužno sadržavatiu sadržaju je link na sklopljeni ugovor o kupoprodaji stana s brojem i datumom potpisa. Mora sadržavati podatke o putovnicama obiju strana i datum registracije. Iznos depozita naveden je brojevima i uvijek slovima. Obavezno naznačite da preneseni iznos ima status depozita, a ne nešto drugo.
Osim toga, potvrda mora sadržavati kratakopis nekretnine s podacima o vlasništvu. Prodavateljev potpis na računu mora odgovarati onom na putovnici. Ako se odlučite ispisati ga umjesto da ga sastavljate rukom, ovjera je vrlo poželjna.
Prilikom primitka potvrde novac se mora prenijetiprodavatelju u prisustvu svjedoka. Prenositelj bi trebao zahtijevati od primatelja da prebroji račune i potvrdi prisutnost navedenog iznosa i odsutnost vlastitih potraživanja.
