Dohodovni pristup je cjelinakombinacija metoda za procjenu vrijednosti nekretnina, imovine organizacije, samog poslovanja, u kojoj se utvrđivanje vrijednosti vrši preračunavanjem ekonomskih koristi koje se očekuju u budućnosti. Teorijski temelji ovog pristupa prilično su uvjerljivi. Vrijednost ulaganja trenutna je vrijednost budućih koristi, diskontirana stopom povrata koja odražava rizičnost ulaganja.
Razuman je i prikladan za svaku primjenuu sferi proizvodnje i prodaje imovine operativnog poduzeća, kao i njegovo poslovanje, pod uvjetom stvaranja pozitivne dobiti. Veličina rizika ulaganja u posao koji se vrednuje prikazana je kroz diskontnu stopu. U ekonomskom smislu, tu ulogu sada igra stopa povrata koju investitori zahtijevaju na uloženi kapital u usporedive investicijske objekte u smislu razine rizika, ili je to stopa povrata na alternativne opcije ulaganja s usporedivim rizicima u trenutku procjene .
Značajke
Primjena dohodovnog pristupa u praksipokazalo se prilično složenom vježbom, budući da je potrebno procijeniti svaku važnu odrednicu vrijednosti - stopu povrata i profit. Ako se ovim metodama ocjenjuje poduzeće, tada je potrebno provesti temeljitu analizu svih njihovih ključnih elemenata, uključujući trošak, promet poduzeća, koji izravno utječu na dobit, troškove i rizike koje stvara svaki pojedini element. .
Primijenjen je dohodovni pristup vrednovanju poslovanjačesto. Na primjer, ako govorimo o akviziciji ili spajanju, tada se ova metoda koristi mnogo češće nego troškovna ili tržišna metoda. Kupčevo kapitalno ulaganje sada se vrši s očekivanjem da će se u budućnosti primiti neto novčani tokovi, koji se ne mogu nazvati zajamčenim, jer ih karakteriziraju određeni rizici. Dohodovni pristup nam omogućuje procjenu ovih ključnih odrednica vrijednosti, dok tržišni pristup obično zahtijeva omjer cijene i zarade ili neke druge slične višestruke zarade za retrospektivno razdoblje, bez uzimanja u obzir budućnosti.
Tržišne multiplikatore karakterizira sljedeće:značajke kao što su nepouzdanost, kao i nemogućnost pružanja iste skrbi koja se može postići korištenjem pristupa prihoda s predviđanjima budućih profita i diskontnih stopa. Na primjer, omjer cijene i dobiti koji se primjenjuje za godinu ne odražava dovoljno očekivane promjene u budućim godinama. Pravilna upotreba omjera pruža priliku za demonstraciju ukupnih preferencija ulagača i često ih citiraju prodavači ili industrijski izvori.
Korištenje
Informacije također trebaju analizu i zaštitu.koji se odnose na proračun poduzeća, koji tjera promjene i razvoj financijskih posljedica izrađenog plana, predviđanja i osnovnih prijedloga. Dohodovni pristup vrednovanju poslovanja mjeri sve pretpostavke koje se odnose na to proizlaze li određene koristi od akvizicije iz povećanih prihoda, smanjenja troškova, poboljšanja procesa ili nižih kapitalnih izdataka. Koristeći ovaj pristup, možete mjeriti i raspravljati o svemu tome. Osim toga, može se koristiti za određivanje vremenskog okvira očekivanih koristi, te također demonstrirati proces smanjenja vrijednosti poduzeća kako se koristi pomiču u dalju budućnost.
Korištenje dohodovnog pristupa predviđakupcima i prodavačima sposobnost izračunavanja fer tržišne vrijednosti poduzeća, kao i njegove investicijske vrijednosti za jednog ili više strateških kupaca. Ako je ta razlika jasno prikazana, prodavači i kupci mogu lako prepoznati prednosti sinergije i donijeti informirane odluke.
Kada koristiti dohodovni pristup vrednovanjuposlovanja, mora se imati na umu da se obračunska vrijednost sastoji od vrijednosti sve imovine koja se koristi u procesu neposredne djelatnosti. Unutar korištenog pristupa postoji nekoliko metoda procjene koje su od najvećeg interesa. Posebno su primjenjive sljedeće metode dohodovnog pristupa: kapitalizacija i diskontiranje novčanih tokova. Možete ih pogledati detaljnije.
metode
Korištenje metode kapitalizacije novčanog tokaukupna vrijednost poduzeća otkriva se ovisno o novčanim tokovima generiranim imovinskim potencijalom poduzeća. Novčani tokovi poslovanja ili poduzeća u cjelini su razlika između svih priljeva i odljeva financijskih sredstava za određeno obračunsko razdoblje. Obično se za izračune koristi razdoblje od jedne godine. Tehnika je pretvoriti reprezentativnu razinu očekivanog novčanog toka u sadašnju vrijednost dijeljenjem ukupnog iznosa toka s pretpostavljenom stopom kapitalizacije. U ovom slučaju prikladan je tok prihoda s određenim prilagodbama.
Za korištenje normalne metode izračunaNovčani tokovi koriste se za dopunu neto dobiti (izračunate nakon poreza) s nenovčanim troškovima kako bi se odredio iznos apsolutnog novčanog toka za kapitalizaciju. Ova se metoda izračuna može smatrati jednostavnijom u usporedbi s izračunom slobodnog novčanog toka, koji osim toga uzima u obzir potrebna kapitalna ulaganja i potrebu za nadopunjavanjem obrtnog kapitala.
Diskontiranje novčanog toka
Ova se metoda u osnovi temelji samo naočekivani novčani tokovi koje generira samo poduzeće. Njegova karakteristična razlika je u tome što je procjena vrijednosti potrebna za izračun definicije reprezentativne razine novčanog toka. Ova metoda je najraširenija u razvijenim zemljama zbog činjenice da se njome mogu uzeti u obzir sve perspektive razvoja. Novčani tok općenito je jednak zbroju neto prihoda i amortizacije, uz oduzimanje povećanja neto radnog kapitala i kapitalnih ulaganja.
Za korištenje metode diskontiranog novčanog toka postoje sljedeći uvjeti:
- ima razloga vjerovati da će se buduće razine financijskih tokova razlikovati od sadašnjih, odnosno govorimo o poduzeću u razvoju;
- postoje mogućnosti za razumnu procjenu budućih novčanih tokova od korištenja poslovne ili komercijalne nekretnine;
- objekt je u fazi izgradnje, potpuno ili djelomično;
- Poduzeće je veliki višenamjenski komercijalni objekt.
Dohodovni pristup vrednovanju nekretnina putemMetoda diskontiranog novčanog toka je najbolja, ali je njezina upotreba vrlo zahtjevna. Postoje procjene koje se ne mogu napraviti bez korištenja ove metode. Među njima su izrada investicijskog projekta s njegovom naknadnom procjenom.
Prednosti metode diskontiranja
Ako prakticirate dohodovni pristup vrednovanjunekretnine ili poslovanja metodom diskontiranja, tada se mogu utvrditi neke osnovne prednosti. Prije svega, govorimo o činjenici da buduća dobit od poslovanja izravno uzima u obzir samo očekivane trenutne troškove proizvodnje proizvoda s njihovom naknadnom prodajom, a buduća kapitalna ulaganja povezana s održavanjem i proširenjem proizvodnih ili trgovačkih pogona odražavaju se u predviđanje dobiti samo neizravno kroz njihovu tekuću amortizaciju.
Važne točke
Vrednovanje predmeta dohodovnim pristupom u slučaju manjkadobit ili gubitak kao pokazatelj investicijskih kalkulacija provodi se uz prilagodbu činjenici da dobit služi kao računovodstveni izvještajni pokazatelj te je stoga podložna značajnim manipulacijama u procesu.
Metoda diskontiranog novčanog tijeka uključuje tri skupine modela:
- diskontirane dividende;
- ostatak prihoda;
- diskontirani novčani tokovi.
Ako se dohodovni pristup prakticira premaKod modela diskontiranja dividendi kao dokaz novčanog toka koristi se isplatna vrijednost dionica. Unatoč činjenici da se model široko koristi u inozemnoj praksi za određivanje i procjenu vrijednosti imovine poduzeća, on ima brojne nedostatke. Ne postoji stupanj računovodstva u modelima s zadržanom dobiti. Postoje razlike u politici dividendi ne samo pojedinih poduzeća, već i među zemljama u cjelini. Ova metoda se ne može koristiti u poduzećima koja nemaju profit. Ovaj model je najprikladniji za izračun vrijednosti manjinskih dionica.
Model zaostalog dohotka
Pristup vrednovanju temeljen na dohodovnom modeluRezidualni pristup pretpostavlja da će se kao pokazatelj novčanog toka koristiti iznos ostatka prihoda, odnosno razlika između stvarne dobiti i iznosa dobiti koji su predvidjeli dioničari u trenutku kupnje samog poduzeća ili njegovog dionice. Ako je vrijednost poduzeća izračunata na temelju pretpostavki dosljednih ovom modelu, tada će biti jednaka zbroju knjigovodstvene vrijednosti sa sadašnjom vrijednošću očekivanog iznosa prihoda koji preostaje nakon toga. Ovaj model pokazuje značajnu osjetljivost na kvalitetu podataka prikazanih u financijskim izvještajima. Za ruske uvjete, adekvatnost takvih informacija podložna je značajnim sumnjama.
Korist za dioničare
Naravno, dioničari ili dioničari poduzeća,koja ima određenu povijest, kao i činjenice isplate dividendi, može koristiti model diskontiranja za izračun vrijednosti vlastite tvrtke. Situacija je takva da su dioničari tvrtki u ovom sektoru rijetko manjinski, pa je za njih najprikladniji pristup dohodovnom pristupu vrednovanju nekretnina i poslovanja kroz model diskontiranog slobodnog novčanog toka. U ovom sustavu ključni su slobodni novčani tokovi s diskontnim stopama ili očekivani prinosi na uloženi kapital. Najveći problem kod korištenja ovog modela je točnost prognoze slobodnog novčanog toka, kao i adekvatno određivanje diskontne stope.
Ako primijenimo dohodovni pristup, definicijašto je gore navedeno, tada se pri korištenju metode diskontiranog novčanog toka kao prihod koji se očekuje od poslovanja uzimaju u obzir projicirani financijski tokovi koji se mogu povući iz optjecaja nakon potrebnog reinvestiranja dijela novčane dobiti. Kao pokazatelj, novčani tokovi ne ovise o računovodstvenom sustavu koji koristi poduzeće i njegovoj politici amortizacije. Pritom se moraju uzeti u obzir svi novčani tokovi – priljevi i odljevi. Ispostavilo se da je procjena financijskog značenja diskontiranja sredstava takva da se, kao rezultat tih procesa, ona smanjuju za iznose koji bi ulagaču bili dostupni do trenutka primitka određenog novčanog toka, pod uvjetom da je ne ulaže svoja sredstva u ovaj posao upravo sada, već u neki - drugi investicijski kapital javno dostupne prirode, na primjer, utrživi vrijednosni papir ili bankovni depozit.
Dodatne tehnike
Dohodovni pristup, čiji je primjer opisanRanije, nedavno se sve manje koristio, sada je metoda procjene postala najčešća. Koristi se za vrednovanje svih vrsta imovine, a temelji se na ideji da se svaka imovina koja dijeli osnovne karakteristike opcija može vrednovati kao opcija. Trenutno se napuštanje dohodovnog pristupa najčešće provodi u korist modela određivanja cijena opcija (odnosno Black-Scholesovog modela).
Takav sustav, ako se koristi,omogućuje procjenu ukupnog troška temeljnog kapitala tvrtke ili poduzeća u slučaju kada posluje s velikim gubicima. Namjera ovog modela je dodatno objasniti zašto vrijednost temeljnog kapitala poduzeća nije nula, čak i ako vrijednost cijelog poduzeća padne ispod razine nominalnog iznosa duga. Ali čak i uzimajući u obzir ovu prednost, može se primijetiti da je Black-Scholesov model za procjenu vrijednosti ruskih poduzeća trenutno sve više teorijske prirode. Glavni problem zbog kojeg se ovaj model ne može primijeniti na domaće poslovanje je nedostatak nekih stvarnih podataka za parametre modela koji su prijeko potrebni.
nalazi
Dohodovni pristup vrednovanju poslovanja i nekretninapočeo se koristiti mnogo rjeđe, a to se događa iz mnogo razloga. To se posebno odnosi na nedostatke koji otežavaju korištenje na potrošačkom tržištu. Prije svega treba napomenuti koliko je teško napraviti prognoze budućih troškova usluga i proizvoda, materijala i sirovina, kao i niza drugih pokazatelja troškova. Pritom se može govoriti o određenoj subjektivnosti stručnih procjena. Osim toga, problem je nisko otkrivanje informacija o ruskim poduzećima, ali je potrebno za provođenje kompetentnih izračuna i izradu Black-Scholesovog modela. To je uglavnom zbog niske korporativne kulture takvih poduzeća.
Ogroman broj dionica, uključujućipostoje i veliki paketi dionica, koncentriran je u rukama uskog kruga osoba, a udio manjinskih dioničara i malih vlasnika, čiji je udio vrlo mali, u temeljnom kapitalu je neznatan. Ispostavilo se da mnoga poduzeća jednostavno nisu zainteresirana za otkrivanje bilo kakvih informacija. Zbog toga izračun dohodovnim pristupom postaje znatno kompliciraniji u odnosu na većinu industrija i poduzeća u Rusiji. U drugim uvjetima radi najbolje, pokazujući sve svoje prednosti i pouzdanost.
