Contrat de location

Le marché immobilier ne s'arrête pas.Chaque jour, les gens recherchent un logement, changent, vendent, louent. Si vous n'avez pas votre propre «coin», vous devez louer une chambre, un appartement ou une maison. Comment ne pas avoir d'ennuis, quelles sont les caractéristiques de la conclusion d'un contrat? Nous parlerons de certaines des nuances de la location d'un salon aujourd'hui.

Concept d'embauche

À ce jour, la conclusion de ce contrat est régie par les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie.

Du contenu des articles de cette loi, vous pouvezpour dériver une définition de l'embauche, le propriétaire (ou la personne autorisée) d'un citoyen intéressé peut fournir la possession et l'utilisation temporaires d'un logement pour vivre contre rémunération.

Le premier côté est appelé le propriétaire, le second -l'employeur. Une personne morale ne peut pas agir en tant que cette dernière en vertu du présent accord. Pour eux, la loi prévoit la conclusion d'un bail, tandis que le logement ne doit être utilisé que pour le règlement des citoyens.

L'embauche fait la distinction entre le court terme (jusqu'à 1 an) et le long terme. La principale caractéristique est la nécessité d'un enregistrement par l'État de la charge des droits du propriétaire au logement dans le deuxième cas.

Certains confondent souvent le concept d'embauche et de location. D'un point de vue juridique, ce sont des institutions différentes. Considérez les principales différences:

1. Seul un citoyen peut agir en tant que locataire, et une personne morale peut également être locataire.
2. L'objet du contrat à l'examen est exclusivement des locaux d'habitation, des baux - il peut s'agir de biens mobiliers et immobiliers (principalement production, bureaux, etc.).
3. Le bail peut être illimité, location - pas plus de 5 ans.
4. Un contrat de location immobilière doit toujours être enregistré auprès des agences gouvernementales et un contrat de location - établi uniquement pour une période de plus d'un an.

Un objet

A ce titre, dans le cadre d'un contrat de travail entre particuliers, un espace résidentiel isolé adapté à la résidence permanente peut être utilisé: une maison, un appartement, une partie de celui-ci, etc.

Une telle qualité que l'aptitude est déterminée conformément aux exigences de la législation sur le logement de la Fédération de Russie (LC, décret gouvernemental de 2006 n ° 47).

Dans la salle de reconnaissance de son habitation doitles systèmes d'ingénierie nécessaires sont disponibles: approvisionnement en eau, drainage, chauffage, égouts, électricité, gaz (si disponible). Dans les villages et autres villages, l’absence d’eaux usées et d’approvisionnement en eau dans les bâtiments de 1 à 2 étages est autorisée.

Ces systèmes doivent être conformes aux normes sanitaires.

Si la maison a un étage supérieur à 5, il doit y avoirascenseur. Le sous-sol ou le sous-sol ne peut pas accueillir de logement. La construction et la fondation d'un immeuble résidentiel ne doivent pas être endommagées, entraînant leur destruction.

Il s'agit d'une liste incomplète des conditions pour reconnaître un objet comme résidentiel, le reste peut être trouvé dans le décret gouvernemental.

Propriétaire: son statut

En tant que personne, la loi considère le propriétaire ou un citoyen autorisé par lui (par exemple, par procuration notariée).

Il s'ensuit que, en concluant un contrat de travaillocaux résidentiels, vous devez vérifier l'autorité du propriétaire. Il y a des cas de fraude, lorsqu'une personne loue un appartement et reçoit un acompte plusieurs mois à l'avance, sans en avoir le droit. Restaurer la position d'origine dans cette situation sera très problématique.

Droits principaux du propriétaire:

• pénétrer dans les locaux, surveiller l'état et la sécurité des biens qui s'y trouvent;
• recevoir le paiement du loyer;
• accepter d'accueillir les résidents non spécifiés dans le contrat;
• interdire de garder des animaux.

Fonctions:

• transférer les locaux gratuitement, dans un état propice à la vie;
• faire fonctionner correctement l'immeuble où se trouve l'appartement;
• fournir au locataire des services publics moyennant des frais;
• assurer la réparation des biens communs de MKD.

Locataire: droits et obligations

Seul un individu peut agir en tant que partie donnée au contrat.

Si d'autres membres de la famille emménagent avec le locataire, cela doit être indiqué dans l'entente.

S'ils sont survenus après le moment de la signature du contrat de location d'un logement, ils seront réglés avec l'accord du propriétaire et des autres locataires, sous réserve des normes de conformité de la zone.

Ils ont les mêmes droits que les principaux.locataire. Ces personnes peuvent conclure un accord avec la personne désignée, après en avoir informé le propriétaire, de la responsabilité solidaire du propriétaire du logement. Dans ce cas, ils seront colocataires. Ce statut leur donne une responsabilité égale dans le paiement des factures de services publics, l'entretien du logement, etc.

Droits des locataires:

• fournir des locaux en bon état, aptes à vivre et conformes aux termes du contrat;
• pour la fourniture de services publics de qualité;
• procéder à la réorganisation / reconstruction des locaux uniquement avec le consentement du bailleur;
• pour inculquer d'autres membres de la famille qui vivent en permanence avec lui, avec l'autorisation du propriétaire, sous réserve de la superficie standard pour 1 personne (dans le cas des enfants mineurs, ce n'est pas obligatoire);
• droit de préemption de conclure un contrat pour une nouvelle durée;
• conclure des contrats de sous-location avec le consentement du propriétaire.

Fonctions:

• exploiter le logement conformément à son objectif - pour la résidence des citoyens;
• maintenir l'état des locaux qui existaient au moment de la location;
• payer des honoraires conformément aux termes du contrat;
• payer les services publics, sauf disposition contraire de l'accord;
• responsable des actes des personnes vivant avec lui.

Résidents temporaires

La loi fait référence à cette catégorie de personnes qui vivent gratuitement dans un logement loué à l'initiative du locataire avec l'accord préalable du propriétaire. Ils sont également appelés utilisateurs.

Le bailleur peut interdire le transfert de ces personnes si la norme de superficie d'habitation par personne n'est pas respectée. L'employeur sera responsable de ses actes.

La période de résidence de ces citoyens ne peut excéder 6 mois.

Ils doivent partir après la date d'expiration convenue au moment de leur arrivée. Si tel n'est pas le cas, dans un délai d'une semaine à compter de la présentation d'une telle demande.

Embauche sociale

C'est une sorte de prise en compte par nous dans ceconcepts d'article. La principale différence est que le propriétaire du parc de logements est un organisme public ou municipal. Ces relations juridiques sont régies par les dispositions du Code du logement de la Fédération de Russie.

Déjà au nom même de «la location sociale de logementslocaux "est son but: aider les pauvres, qui sont reconnus comme nécessiteux. Ils ne sont pas facturés, mais ils doivent remplir l'obligation de faire les factures de services publics et les réparations.

Dans cette optique, les logements sociauxne peut être obtenu que par des personnes reconnues comme nécessiteuses et inscrites sur le registre approprié. Les appartements sont fournis par ordre de priorité. Pour l'enregistrement, différentes régions ont leurs propres critères, tandis que lors de l'enregistrement, la norme est prise en compte - au moins 18 m2. m pour 1 personne.

Location sociale et location de locaux résidentiels àles fins commerciales sont conclues par accord. La principale différence entre le premier contrat dans le statut de locataire est que les personnes vivant avec lui ont des droits et des obligations égaux, ont le droit de conclure un accord après le décès du locataire principal.

La location d'un espace de vie dans cette situation ne se limite à aucune période.

Les obligations du propriétaire sont pratiquement les mêmes, elles sont complétées par l'exécution de réparations majeures.

Une particularité de l'accord est quele locataire et les membres de sa famille peuvent être expulsés avec la mise à disposition d'un logement (y compris confortable) ou sans celui-ci. Dans le premier cas, cela peut se produire en raison de la reconstruction et de la révision de la maison, de la démolition, du transfert à un non-résidentiel, de la reconnaissance comme inapte à l'habitation, du transfert à des organisations religieuses. Des locaux inconfortables peuvent être mis à la disposition des citoyens qui, pendant plus de 6 mois, n'apportent pas un "appartement commun" sans raisons valables. Et sans rien, ils peuvent expulser les personnes qui utilisent le logement à d'autres fins, le détruire, violer à plusieurs reprises les droits des voisins, ainsi que les personnes privées de droits parentaux.

Toutes ces procédures sont effectuées uniquement devant les tribunaux.

Payer. Terme

Le bail commercial de locaux d'habitation diffère du bail social dans ces deux conditions importantes.

Le montant du paiement est convenu par les parties et indiquéDans le contrat. L'exception concerne les cas où la loi établit une taille maximale qui ne peut être dépassée. Le délai de paiement peut être fixé de la même manière (mensuel, trimestriel, une fois tous les 2 mois, etc.) Si le moment du paiement n'est pas précisé dans le contrat, cette obligation doit être remplie une fois par mois.

Le locataire ne peut pas modifier indépendamment le montant du montant, sauf indication contraire dans le contrat ou la loi.

Habituellement, il est envisagé que l'augmentation soit faite une fois par an.

Le contrat de location entre particulierspersonnes, conclues pour une période allant jusqu'à 1 an, est appelée à court terme. Les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie ne lui sont pas applicables en ce qui concerne la réinstallation des ménages résidant en permanence, les invités temporaires, la sous-location, le remplacement du locataire principal, le droit préférentiel de conclure un nouvel accord et le report de sa résiliation par décision de justice.

Le délai légal est de 5 ans. Si cette condition n'est pas spécifiée dans le contrat, elle est considérée comme valide jusqu'à l'expiration de la période spécifiée.

Formulaire

Le contrat de location de locaux d'habitation par des particuliers doit être conclu par écrit.

Si la durée d'un tel accord est supérieure à 1 an, la charge de la propriété du propriétaire doit être enregistrée auprès des autorités de l'État.

Si cette condition n'est pas remplie, la transaction sera considérée comme nulle et non avenue.

À quoi ressemble un exemple de contrat de location de locaux d'habitation entre particuliers? Passons à la pratique. Habituellement, la structure d'un document est construite comme suit:

• le nom du contrat;
• lieu de détention, date;
• Nom du propriétaire et du locataire, lieu et date de naissance, détails du passeport, adresses;
• Section 1 - l'objet du contrat: il est indiqué qu'un objet est transféré pour résidence, ses caractéristiques, sa localisation, les informations sur le propriétaire, les personnes emménagées avec le locataire;
• Section 2 - droits et obligations: les principaux sont cités du Code civil de la Fédération de Russie, vous pouvez ajouter les vôtres (interdiction de garder des animaux, etc.);
• Chapitre 3 - sur le montant du paiement et la procédure pour le faire, enc'est-à-dire que la monnaie des règlements est indiquée, l'émission de l'exécution des factures de services publics, une condition sur le gage peut être prescrite pour la bonne exécution des obligations;
• 4 - terme;
• 5 - responsabilité des parties;
• 6 - résiliation du contrat, prolongation: les clauses de la loi peuvent être prises comme base + ajoutées propres qui ne la contredisent pas;
• 7 - autres conditions: le nombre d'exemplaires de l'accord est indiqué ici, le mode de résolution des litiges, leur compétence est déterminée, la procédure de modification et de complément des conditions;
• 8 - signatures des parties, leurs coordonnées;
• Annexe n ° 1: acte d'acceptation et de transfert;
• Annexe n ° 2: inventaire de la propriété dans les locaux, indiquant la valeur vénale.

Regardez la photo ci-dessus pour un exemple de contrat de location. Comme vous pouvez le voir, le document doit contenir des éléments "légaux" obligatoires:

• un plafond avec le nom du contrat, les parties, la date et le lieu du contrat;
• Nom de l'objet;
• terme;
• procédure de paiement et montant (en cas d'absence, il y aura un accord d'utilisation gratuite);
• signatures des parties;
• certificat d'acceptation.

D'autres éléments sont facultatifs, si vous ne les prescrivez pas (droits et obligations, résiliation, responsabilité, etc.), ces questions seront régies par les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie.

Résiliation

La procédure spécifiée peut être effectuée commeaccord des parties, à l'initiative du locataire avec avertissement obligatoire du bailleur 3 mois à l'avance, et à compter du dépôt de ce dernier par une décision de justice dans certains cas, que nous allons maintenant examiner.

Ainsi, les motifs judiciaires comprennent:

• le locataire ne paie pas le logement pendant 6 mois ou plus, sauf indication contraire dans le contrat, en cas de location à court terme - si le montant n'est pas payé deux fois;
• les locataires gâtent ou détruisent les locaux;
• l'utiliser à d'autres fins ou violer systématiquement les droits des voisins (le droit de déposer une réclamation naît après le premier avertissement s'il n'y a pas de réponse);
• état d'urgence de l'objet, reconnaissance comme inadapté;
• d'autres prévus par le RF LC.

Pour les deux dernières raisons, le contrat peut être résilié à la demande de l'une ou l'autre de ses parties.

Le tribunal peut, de sa propre initiative ou demanderle locataire à accorder à ce dernier un délai pouvant aller jusqu'à 1 an pour éliminer les infractions pour lesquelles le bailleur a déposé une réclamation. En l'absence de réponse adéquate du locataire pendant la période spécifiée sous forme de "correction d'erreurs", le propriétaire peut présenter une nouvelle demande au tribunal avec les mêmes exigences, et le tribunal se joindra à lui.

En cas de résiliation du contrat, le locataire et les autres membres du ménage sont soumis à l'expulsion par cette décision. Dans le même temps, il peut demander le report de l'exécution de l'acte adopté également pour une période ne dépassant pas un an.

Motifs judiciaires de résiliation du contratle logement social locatif est presque identique à ce qui précède. Il est considéré comme résilié également à partir du moment où le locataire part pour un nouveau lieu de résidence, avec le décès d'un locataire solitaire, en raison de la destruction des lieux.

Litige

C'est la principale méthode de protection des droits des parties au contrat dans le cas où il ne serait pas possible de s'entendre pacifiquement.

Il convient toutefois de noter que tous les pré-procèscorrespondance, en particulier, des avertissements sur l'élimination des violations des droits, des lettres, des propositions de prolongation du contrat, de modifier ses conditions, il est préférable de garder par écrit. Cela facilitera la défense de votre position dans une éventuelle bataille juridique.

Bien sûr, des employeurs peu scrupuleux nonpersonne n'est protégé. Imaginez louer un appartement rénové avec toutes les commodités, meubles, appareils électroménagers, etc. Les locataires semblaient être un joli jeune couple. Vous n’avez pas pris la peine de télécharger et de signer le modèle de contrat de travail imprimé en ligne. Dans le même temps, lorsqu'ils sont arrivés à l'appartement un mois plus tard, ils ont trouvé des meubles endommagés, un tapis enfumé, un gros chien qui avait enlevé le papier peint et la porte, et une montagne de cafards sur la vaisselle non lavée. Quelles sont vos actions dans cette situation? Tout d'abord, vous devez enregistrer tout ce que vous voyez: à l'aide d'une vidéo, d'une photo avec affichage de la date, des voisins - en rédigeant un acte en présence de l'employeur lui-même. Émettre un avertissement à ce dernier sur l'élimination des violations et menacer d'expulsion par le tribunal, établir un délai raisonnable pour l'élimination du «cauchemar».

Cet exemple démontre clairement les conséquences qu'une approche négligente de la paperasserie, l'absence d'une définition initiale des limites de ce qui est permis, peut entraîner.

Dans ce cas, il vaut la peine de faire immédiatement une réservation qui enun contrat de location, dont un échantillon est présenté dans la revue, avant de le conclure, il vaut mieux inclure des points sur la possibilité de garder des animaux de compagnie. Ainsi qu'un inventaire du bien disponible et de sa valeur.

Si après l'expiration de la période établie, le locataire neprendra toutes les mesures, vous pouvez en toute sécurité aller au tribunal avec une déclaration de résiliation du contrat sur la base de "dommages et destruction de logements", peut-être y aura-t-il "violation systématique des droits des voisins", ainsi que demander une compensation pour vos pertes.

Dans tous les cas, une base de preuves solide doit être recueillie devant le tribunal.

Quant à la portée des droits des employeurs, iciune violation sous la forme d'une augmentation non motivée des frais est souvent rencontrée. La loi stipule que les modifications unilatérales ne sont pas autorisées, sauf disposition contraire du contrat. En l’absence d’une telle clause, le montant doit rester constant pendant toute la durée du contrat. Dans de tels cas, les litiges sont rares : soit les gens parviennent à un accord, soit ils recherchent une option plus acceptable, car le procès est également associé à une perte de temps.

Ainsi, la location de locaux d'habitation est un domaineassez spécifique, nécessitant une étude détaillée de chaque point de la relation. Omettre des points importants peut avoir des conséquences désastreuses. Par conséquent, avant de louer ou de louer un appartement, obtenez un contrat de location compétent pour des locaux d'habitation.