Comprar un apartamento nuevo es un asunto serio ypaso responsable. Antes de comprar una vivienda en una casa en construcción, debe sopesar todo bien y pensarlo bien. La venta de locales residenciales implica la celebración de una DDU (214-FZ). ¿Qué buscar al firmar este documento? Esto se discutirá en nuestro artículo.
Las primeras líneas del contrato
Antes de comprometerse conuna empresa de construcción específica, vale la pena estudiar detenidamente la DDU (214-FZ). ¿Qué buscar desde el principio? En primer lugar, es necesario establecer quién está registrado en el documento como desarrollador. El texto debe contener el nombre completo de la empresa constructora. La información más detallada no perjudicará: la fecha y el lugar de registro del desarrollador, los datos del certificado de ingreso de la empresa en el Registro Estatal Unificado de Entidades Legales, etc.
El contrato debe celebrarse en nombre del desarrollador,especificado en la declaración del proyecto, el permiso de construcción y el contrato de arrendamiento o compra del terreno para la construcción de la instalación. En este caso, el director general puede actuar en nombre de la empresa. Es su firma la que debe estar en el documento. Si el contrato lo firma otro gerente, durante el litigio pueden surgir dificultades imprevistas. Otro empleado tiene la oportunidad de representar los intereses de la empresa únicamente mediante poder notarial, y debe adjuntarse a la DDU.
¿De qué se tratará la conversación?
El objeto del contrato debe especificarse completamenteclaramente, sin posibilidad de discrepancia. La participación de capital en la construcción de un edificio residencial implica la recepción de un objeto inmobiliario específico dentro de un período predeterminado. Esto es lo que debe registrarse en el documento. Cualquier otro tema - participación en actividades de inversión, cofinanciamiento de la construcción, cesión del derecho a reclamar un local después de la puesta en funcionamiento del objeto - no tiene nada que ver con el tema de la educación preescolar. La Ley 214-FZ lo indica directamente. Además, no importa si el título del documento dice "un contrato de participación en la construcción compartida" o no.
La descripción detallada es la clave del éxito
Ley 214-FZ de participación en construcción compartidaprescribe que la DDU debe contener todas las características posibles del objeto. Debe contener la dirección del edificio de la casa, el número catastral del terreno, el número estimado del apartamento, el piso en el que se encuentra. Además, es de obligado cumplimiento la cláusula de garantías económicas que el promotor ofrece a sus clientes.
El documento también debe contenerperíodo de garantía para bienes raíces y sus servicios de ingeniería. Como regla general, la garantía de la vivienda es de 5 años, para su equipo, 3 años. El desarrollador no puede acortar legalmente el período de responsabilidad del objeto transferido.
Pregunta sobre el costo de un apartamento
El acuerdo de equidad debe conteneruna descripción técnica precisa de la futura vivienda. Debe indicar el área del apartamento, el tamaño del balcón, logia o terraza, teniendo en cuenta el factor de reducción. Las empresas de construcción tradicionalmente intentan incluir una cláusula en la DDU que si, de acuerdo con los resultados de las mediciones de la BTI, el área del espacio habitable es menor que la especificada en el contrato, entonces el accionista está obligado a pagar más por El área adicional o el desarrollador devolverá parte del dinero por los metros cuadrados sin terminar. A veces, el documento establece que nadie le debe nada a nadie, independientemente del resultado final.
Abogados experimentados recuerdan que la Ley 214-FZ noprohíbe la inclusión de una cláusula de revisión de precios en el contrato. Sin embargo, de acuerdo con la ley de derechos del consumidor, el comprador tiene derecho a exigir dinero al desarrollador por el área faltante, mientras que la empresa constructora no puede obtener nada por los metros cuadrados adicionales. En la práctica judicial, este tema se considera de diferentes maneras.
"Retrato" detallado del apartamento
Al concluir un acuerdo de participación de capital, el compradores mejor prestar especial atención a los detalles. Por ejemplo, el desarrollador debe incluir una descripción técnica detallada de la propiedad en la DDU. Todos los atributos se detallan en el documento: bloques de ventanas, puertas de entrada e interiores, pavimento, decoración de paredes y techos, etc. Si el espacio habitable se transfiere con un acabado fino, entonces todo debe indicarse en el contrato, incluso la clase. de papel tapiz en las paredes. 214-FZ no dice explícitamente sobre la participación en la construcción compartida, sin embargo, las obligaciones verbales del desarrollador no se pueden presentar en la corte. Por lo tanto, esté atento y exija que la descripción técnica completa del apartamento esté en la institución de educación preescolar.
A veces, una empresa constructora busca contribuir acláusula de acuerdo sobre el derecho a realizar cambios en la declaración del proyecto, el diseño y las características de ingeniería de la instalación sin acuerdo con el accionista. Sin embargo, desde el punto de vista de la ley, esto es inaceptable: el comprador debe recibir información completa sobre el producto adquirido.
¿Cuándo esperar el cumplimiento de las obligaciones?
Los plazos para la ejecución de todosobligaciones declaradas en el DDU (214-FZ). ¿Qué buscar al estudiar esta sección del acuerdo? En primer lugar, debe indicar el período de validez del propio documento. Además, de la redacción debe deducirse que es válido hasta que las partes cumplan con todas las obligaciones.
Además, se debe indicar la fecha en la institución de educación preescolar.Traspaso del departamento al cliente. La empresa constructora a menudo estipula no un plazo específico, sino el trimestre en el que planea transferir las llaves de la vivienda al accionista. Esto no se considera una violación de la ley, pero sí causa algunos inconvenientes al cliente. El hecho es que la protección de sus intereses en caso de incumplimiento de los plazos se detalla claramente en 214-FZ. El resumen del acto legislativo incluye un punto muy importante: el cliente puede rescindir el contrato solo dos meses después de la expiración de la fecha de transferencia del objeto especificado en él. Esto significa que el consumidor tendrá que esperar hasta el final del trimestre y luego otros 2 meses para presentar sus reclamos al desarrollador.
Además, la empresa constructora busca activamentela capacidad de omitir 214-FZ. La penalización por incumplimiento de los plazos puede ser una carga pesada para el desarrollador, por lo que siempre está tratando de protegerse. Por ejemplo, incluye en el contrato una condición según la cual asume la responsabilidad material solo en caso de su propia culpa o amplía irrazonablemente la lista de circunstancias de fuerza mayor. Por tanto, ¡ten cuidado! Tradicionalmente, la fuerza mayor implica ataques terroristas, hostilidades o desastres naturales. Los cambios en la legislación, las condiciones climáticas adversas y la inacción de las contrapartes no le aplican.
La calidad es otro escollo para DDU
214-FZ sobre participación en construcción compartidaprescribe que en caso de deficiencias en el apartamento, la empresa está obligada a eliminarlas en un plazo razonable o pagar a los clientes una indemnización adecuada.
Algunos desarrolladores intentan preverposibles malentendidos e incluir en la DDU una cláusula que establezca que un permiso para la puesta en servicio equivale a confirmar la conformidad de un objeto con la documentación de diseño. Así, el promotor intenta minimizar su responsabilidad por la mala calidad de la vivienda. Esta cláusula aún no excluye la posibilidad de un reclamo por parte del propietario, pero puede causar problemas durante el juicio.
¿Cómo ahorrar dinero?
El lado monetario de la transacción es el punto más importante de la DDU.(214-FZ). ¿Qué buscar en este asunto? Primero, el contrato debe indicar claramente el valor de la propiedad. Es mejor si está indicado en rublos. Desafortunadamente, el precio por metro cuadrado a menudo se determina en unidades convencionales y sin fijar una tarifa específica en el documento. Esto empeora significativamente los términos del contrato.
En segundo lugar, en la DDU (se puede encontrar una muestra en cualquierdespacho legal, uno que damos a continuación) debe hacer una reserva en qué plazo y por qué medios se realizará el pago. Pueden ser sus propios ahorros o un préstamo hipotecario, por ejemplo. Y debe estudiar detenidamente el momento en el que se considerarán cumplidas las obligaciones del cliente en virtud del contrato. Los desarrolladores insisten en que esto sucede después de que los fondos se acreditan en la cuenta de la empresa constructora. Como resultado, el accionista corre un gran riesgo. Después de todo, la transferencia de dinero a través del banco se lleva a cabo en varios días, y durante todo este tiempo el comprador está en el limbo. La solución a este problema es bastante simple: se debe incluir un elemento en el acuerdo de participación en el capital social en el que las obligaciones con los desarrolladores se consideran cumplidas en el momento en que los fondos se depositan en el banco.
¿Quién asume los costes asociados?
Es importante aclarar la cuestión de quéde las partes pagará los costos de registrar la propiedad en la Oficina de Rosreestr. Además, debe decidir a partir de qué momento el comprador debe pagar las facturas de los servicios públicos.
A menudo, los desarrolladores intentan incluir en la DDUel punto en el que el cliente paga las facturas de agua y luz desde el momento en que se pone en funcionamiento el edificio de viviendas. Sin embargo, la transferencia del apartamento según la ley solo puede tener lugar en unos pocos meses. Resulta que, sin instalarse aún en un nuevo apartamento, el propietario tendrá que pagar el "comunal". No hay nada justo en esto, por lo que le recomendamos que estudie detenidamente esta cláusula del acuerdo.
¿Cómo terminar una DDU?
La participación accionaria implica más que una conclusióncontrato, sino también una posible exención de obligaciones para con el promotor. Si esto sucede por iniciativa del cliente, deberá pagar una multa. Al firmar un contrato, debe prestar atención a su tamaño. Por lo general, varía entre el 1 y el 15 por ciento del valor de la propiedad. El marco estricto de castigo para los participantes en la construcción compartida en este caso no se especifica en 214-FZ. El resumen del acto legislativo sugiere que esta cuestión se deja a la discreción de las partes. Recuerde las posibles pérdidas económicas al finalizar el contrato y preste atención al monto de la pérdida; esto le ayudará a ahorrar dinero.
En conclusión, me gustaría señalar que el accionista noNo es necesario insistir en que se detallen todas las cláusulas del contrato. Durante el juicio, se tendrá en cuenta la ley de protección al consumidor, que protege plenamente los intereses de las personas.
