En af de mest populære investeringsmetoderpå ejendomsmarkedet - tildelingen af en lejlighed i en ny bygning. Ikke alle forstår, hvad dette er, og ofte vil en begynder simpelthen ikke have at gøre med det. Ifølge statistikker sælges næsten en femtedel af alle huse under opførelse under denne ordning. Hvad er de største fordele og ulemper ved disse tilbud? Hvad er risikoen for køberen?
Tildeling af en lejlighed i en ny bygning: hvad er det?
Overdragelse er en aftale om overførsel af rettigheder tilmodtagelse af fast ejendom til en tredjepart. Transaktionen er mulig, indtil statskommissionen afholdes, når ejendomsdokumenterne til lokalerne i boligbygningen endnu ikke findes. En investor, der har købt bolig i et nyt hjem fra et byggefirma, overfører sine ejendomsrettigheder til en anden person mod et gebyr. Normalt modtager investoren fra transaktionen fra 10 til 90% af overskuddet fra de penge, der er investeret i den nye bygning. Forpligtelser og rettigheder over for udvikleren overføres også til en ny deltager i delt konstruktion.
Ejendomsoverdragelsen af en lejlighed i en ny bygning kan udføres på to måder:
- I henhold til kontrolkontrakten (sælgeren betaler gælden til udvikleren og køberens midler, kan transaktionen udføres flere gange med et fast ejendom);
- Under en foreløbig aftale (ikke underlagt obligatorisk statsregistrering, sikres sælgerens og køberens ret til at gennemføre en transaktion i fremtiden).
Betaling af midler sker efter aftale mellem parterne.
Sådan sælges en lejlighed i en ny bygning efter opgave: etaper
En tildelingsaftale gennemgår fire stadier af udførelsen:
1. Udviklerens dokumentation kontrolleres:
- virksomhedscharter;
- stiftelsesoverenskomst
- certifikater for statsregistrering og registrering hos Federal Tax Service;
- byggetilladelser;
- projekterklæring
- dokumenter, der bekræfter finansieringen.
2.Sælgeren informerer om hensigten om at sælge ejendommen til bygherren, hvorefter han skal indhente skriftligt samtykke fra ham samt dokumenter, der bekræfter fraværet af monetære forpligtelser over for virksomheden. Det kræves også at få notarialt samtykke fra ægtefællen til salg af fast ejendom, tilladelse fra et kreditinstitut (hvis der blev købt bolig under pant), et uddrag fra registret til boligarealet. Køberen skal indhente ægtefællens notarialtilladelse og tage pantet og aftalen om levering af et boliglån (i tilfælde af et pant) fra banken.
3. Selve overdragelsesaftalen udarbejdes. Du kan tegne det fra en udvikler, et ejendomskontor eller en advokat.
4. Den statlige registrering af tildelingsaftalen finder sted i Rosreestr-afdelingen.
Er det muligt at tildele et pant
Den nuværende russiske lovgivning siger,at tildeling og pant i en lejlighed i en ny bygning er mulig. For at gøre dette skal sælgeren indhente skriftligt samtykke fra kreditinstituttet, da han overfører sine monetære forpligtelser til køberen fuldt ud. Således forpligter køberen sig til at overholde alle betingelserne i låneaftalen. På dette tidspunkt er det nødvendigt at undersøge boliglånaftalen nøje, da banken har ret til at foretage ændringer efter eget skøn.
Skatter
I henhold til skatteloven, efterder var tildelt en lejlighed i en ny bygning, skal en sælger betale en skat på 13%. Fradraget foretages fra overskuddet - forskellen mellem de modtagne penge og de oprindelige boligomkostninger. For at gøre dette indsender sælgeren en 3NDFL-erklæring til skattekontoret.
For eksempel, hvis en lejlighed blev købt for 1.000.000 og solgt under en opdragsaftale for 2.000.000, ville skattefradraget være 130.000.
Hvis køberen ønsker at modtage et skattefradrag for køb af fast ejendom, skal han bede sælgeren om en kvittering for betaling af skat.
Godbidder
Både sælger og køber drager fordel efter tildelingen af en lejlighed i en ny bygning er formaliseret. Hvad er denne fordel?
Sælgeren tjener overskud på salget. Desuden kan størrelsen være mange gange større end det oprindeligt investerede beløb.
Fordele for køberen:
- Lave omkostninger sammenlignet med færdige boliger.
- Mulighed for individuel planlægning.
- Der købes en juridisk ren lejlighed.
ulemper
På trods af det faktum, at tildelingen af rettigheder til lejlighedeni en ny bygning er en af de mest populære transaktioner på ejendomsmarkedet, det er stadig en risikabel venture. Blandt de største risici er:
- Konkurs for et byggefirma.
- Annullering af tildelingsaftalen.
- Dobbelt salg.
- Sælgeren underretter ikke udvikleren om opgaven.
Lad os nu se nærmere på disse punkter.
Konkurs for et byggefirma
I perioden regnet fra det øjeblikstatsregistrering af førskoleinstitutionen og inden underskrivelsen af loven om overførsel af huset til drift har aktionæren ret til at overføre sine rettigheder til fast ejendom Hovedårsagen til opgaven er udviklerens overtrædelse af kvalitetsstandarder og den gentagne udsættelse af byggeriet. Som regel skyldes sådanne omstændigheder udviklerens forestående konkurs.
Efter de første aktionæroverførslerrettigheder til boliger i en ny bygning, er bygherren eneansvarlig over for den nye deltager i børnehaven. Hvis udvikleren overtræder DDU og ikke opfylder de forpligtelser, der pålægges ham, er opsigelsen af tildelingsaftalen umulig. Den nye aktionær møder retssager direkte med udvikleren.
Den oprindelige deltager i konstruktionen kan bæreansvar for udviklerens handlinger i henhold til kontrakten, når han accepterer garantien. Garanterede tilbud er ekstremt sjældne.
Annullering af en tildelingsaftale
Opgave, når man køber en lejlighed i en ny bygning, er det ikkeskal være i modstrid med normerne i den nuværende lovgivning og aftalen om deltagelse i delt byggeri. En tildelingsaftale kan erklæres ugyldig i følgende situationer:
- Den oprindelige aktionær opfyldte ikke monetære forpligtelser over for udvikleren og banken.
- Der blev ikke opnået skriftligt samtykke fra byggefirmaet.
- Der er ikke modtaget skriftlig tilladelse fra banken, hvis boligen blev købt med kreditmidler.
Hvis du har mindst et af ovenståendeklausuler i tildelingsaftalen er ugyldige. I henhold til artikel 390 i Civil Code påhviler ansvaret for indgåelse af en ugyldig kontrakt udelukkende den oprindelige deltager i børnehaven. Han er forpligtet til fuldt ud at betale de penge, der er overført til ham, samt at betale renter og tilbagebetale de tab, som den bedragne aktionær har lidt.
Dobbelt salg
I 2011 blev der vedtaget en beslutning ifølgesom alle førskoleinstitutioner er underlagt obligatorisk statsregistrering for. Desværre er russisk lovgivning inden for delte byggerier langt fra perfekt. Især er risikoen for dobbelt salg i tilfælde af tildeling af lejligheder i bygninger under opførelse ikke udelukket.
I praksis er der ofte tilfælde, hvoruseriøse sælgere indgik en tildelingsaftale med flere købere på samme tid. Dette sker, fordi der indgås foreløbige salgs- og købsaftaler, hvis registrering ikke er en forudsætning i Rosreestr. Ejendomsretten anerkendes retligt for modtageren, der var den første til at indgå en aftale med sælgeren. Pengene skal først overføres til sælgeren efter statsregistrering af førskoleinstitutionen.
Sælgeren underrettede ikke udvikleren
Sælgeren skal modtage fra udviklerenskriftligt samtykke til at sælge lejligheden. Ellers vil den nye aktionær lide tab i forbindelse med denne risiko, herunder manglende evne til at inddrive skader fra udvikleren, indtil annulleringen af DDU.
For eksempel, hvis en ny aktionær i retten ønsker at opkræve en sanktion fra byggefirmaet for forsinkelsen med at sætte genstanden i drift, nægtes han.
Udfordring af kontrakten i retten
Ved en domstolsafgørelse, enkeltpersoner og juridiske enhederkan erklæres insolvent eller konkurs. I dette tilfælde betragtes alle transaktioner i forbindelse med køb og erhvervelse af fast ejendom ugyldige i to tilfælde:
- Når en bevidst lav pris er angivet i salgskontrakten.
- Transaktionen fandt sted mindre end 12 måneder før konkursbehandlingen startede.
I retspraksis er der ofte tilfælde, hvor en ogDe samme lokaler sælges under en koncessionsaftale flere gange. Derefter betaler den nye konstruktionsdeltager for den købte ejendom. Den oprindelige aktionær starter konkursprocessen, og transaktionen er ugyldiggjort. Således efterlades den nye aktionær ikke kun uden det eftertragtede boligareal, men også uden de penge, der er brugt på lejligheden.
Enkelt center for opgave
I Skt. Petersborg og Leningrad-regionender er et specialiseret agentur - Unified Assignment Center. Lejligheder i en ny bygning er mere attraktive for potentielle købere end sekundære boliger. Derudover er opgaven en ret kompliceret og tidskrævende proces, der kræver et klart kendskab til lovgivningsnormerne.
Centrets specialister har lang erfaring med transaktioner i henhold til aftaleløsninger. Agenturet har også sin egen database med verificerede ejendomsgenstande, som praktisk talt garanterer den juridiske renhed af transaktioner.
En af de mest risikable, men mest tilgængelige typererhvervelse af fast ejendom - tildeling af en lejlighed i en ny bygning. Hvad er denne aftale? Overdragelse betyder overførsel af retten til at registrere ejendom fra en deltager i delt konstruktion til en tredjepart. Denne type transaktioner har ubestridelige fordele, men også mange væsentlige ulemper. For at undgå problemer med fast ejendom i fremtiden skal du overlade supporten til transaktioner til kvalificerede advokater. I Rusland er der kun et specialbureau, der beskæftiger sig med sådanne sager - Unified Assignment Center.
