Rentabel tilgang til ejendoms- og forretningsværdiansættelse. Brug af indkomstmetoden

Indkomstmetoden er en helheden kombination af metoder til vurdering af værdien af ​​fast ejendom, organisationens ejendom, selve virksomheden, hvor værdiansættelsen foretages ved at konvertere økonomiske fordele, der forventes i fremtiden. Det teoretiske grundlag for denne tilgang er ganske overbevisende. Værdien af ​​en investering er værdien af ​​de aktuelle fremtidige fordele, diskonteret med et afkast, der afspejler risikoen ved investeringen.

Dette er rimeligt og velegnet til enhver anvendelse iproduktions- og salgssfære for en driftsvirksomheds ejendom samt dens forretning med forbehold af generering af positive overskud. Størrelsen af ​​risiciene ved at investere i den vurderede forretning fremgår af diskonteringsrenten. En sådan rolle i økonomisk forstand er nu det afkast, som investorer har brug for på kapital investeret i sammenlignelige investeringsobjekter efter risikoniveauet, eller det er afkastet på alternative investeringsmuligheder med sammenlignelige risici på vurderingstidspunktet.

Egenskaber

Anvendelse af indkomstmetoden i praksisviser sig at være ret vanskeligt, da det er nødvendigt at evaluere enhver vigtig determinant for værdi - afkast og fortjeneste. Hvis disse metoder bruges til at evaluere en virksomhed, er det bydende nødvendigt at foretage en grundig analyse af alle deres nøgleelementer, herunder omkostningerne, virksomhedens omsætning, som har en direkte indvirkning på de overskud, omkostninger og risici, der skabes af hver individuelt element.

Indkomstmetoden til forretningsværdiansættelse anvendestit. For eksempel, når det kommer til overtagelse eller fusion, bruges denne metode meget oftere dyre eller markedsmæssige. Køberens kapital investeres nu i forventning om, at der i fremtiden vil blive modtaget nettopengestrømme, som ikke kan kaldes garanteret, da de er præget af visse risici. Indkomstmetoden giver en mulighed for at vurdere disse vigtige determinanter for værdi, selvom markedstilgangen normalt kræver en prisindtjeningsgrad eller en anden lignende historisk indkomstmultiplikator uden at tage hensyn til fremtiden.

Markedsmultiplikatorer er kendetegnet ved følgendetræk som upålidelighed samt manglende evne til at give den samme grundighed, der kan opnås under forudsætning af at bruge en indkomstmetode med en prognose for fremtidig fortjeneste og diskonteringssatser. For eksempel afspejler den anvendte prisindtjeningsgrad ikke i tilstrækkelig grad forventede ændringer i de kommende år. Korrekt brug af nøgletal giver mulighed for at demonstrere generelle investorpræferencer og citeres ofte af sælgere eller branche kilder.

anvendelse af

Oplysninger er også behov for analyse og beskyttelse,vedrørende virksomhedens budget, hvilket gør det nødvendigt at foretage ændringer og udarbejde de økonomiske konsekvenser af den oprettede plan, prognoser og grundlæggende forslag. Indkomstmetoden til værdiansættelse af virksomheder måler alle de antagelser, der vedrører, om en bestemt erhvervelsesfordel stammer fra øgede indtægter, omkostningsbesparelser, procesforbedringer eller lavere kapitalomkostninger. Med denne tilgang kan du måle og diskutere alt dette. Derudover kan den bruges til at bestemme tidspunktet for de forventede fordele samt til at demonstrere processen med at mindske virksomhedens værdi, når fordelene bevæger sig ind i en fjernere fremtid.

Brug af indkomstmetoden giver mulighed forkøbere og sælgere evnen til at beregne en virksomheds dagsværdi såvel som dens investeringsværdi for en eller flere strategiske købere. Hvis denne skelnen gøres klar nok, kan sælgere og købere let identificere synergifordele og træffe informative beslutninger.

Når indtægtsmetoden til værdiansættelse anvendesForretningsvirksomhed skal man huske på, at den beregnede værdi består af værdien af ​​al ejendom, der bruges i processen med direkte aktivitet. Inden for rammerne af den anvendte tilgang er der flere vurderingsmetoder, der er af største interesse. Især er følgende metoder til indkomstmetoden anvendelige: aktivering og diskontering af pengestrømme. Du kan overveje dem mere detaljeret.

metoder

Brug af kapitalflowmetodenden samlede værdi af virksomheden registreres afhængigt af de pengestrømme, der genereres af virksomhedens ejendomspotentiale. Pengestrømme fra en virksomhed eller en virksomhed som helhed er forskellen mellem alle ind- og udstrømninger af midler i en bestemt regnskabsperiode. Normalt bruges en periode på et år til beregninger. Teknikken er at konvertere det repræsentative niveau for forventet pengestrøm til nutidsværdi ved at dividere det samlede beløb af strømmen med den accepterede kapitaliseringsrate. I dette tilfælde er indkomststrømmen passende med visse justeringer.

At bruge den normale beregningsmetodepengestrømme anvender tilføjelsen af ​​nettoindkomst (beregnet efter skat) af ikke-kontante omkostninger for at bestemme størrelsen af ​​den absolutte pengestrøm til kapitalisering. Denne beregningsmetode kan betragtes som mere forenklet i sammenligning med beregningen af ​​den frie pengestrøm, hvor der som en tilføjelse tages hensyn til de nødvendige kapitalinvesteringer og behovet for genopfyldning af kapital, som er arbejdskapital.

Diskontering af pengestrømme

Denne metode er grundlæggende kun baseret påforventede pengestrømme, der genereres af virksomheden selv. Dens karakteristiske forskel er, at der kræves en værdiansættelse for at beregne definitionen af ​​et repræsentativt niveau af pengestrøm. Denne metode er mest udbredt i udviklede lande på grund af det faktum, at den kan bruges til at tage højde for alle udviklingsmuligheder. Pengestrømme generelt er lig summen af ​​nettoindtægter og afskrivninger med fradrag af stigningen i netto arbejdskapital og kapitalinvesteringer.

Betingelserne for anvendelse af den diskonterede pengestrømsmetode er som følger:

• der er grund til at tro, at fremtidige niveauer af finansielle strømme vil afvige fra de nuværende, det vil sige, vi taler om et udviklingsselskab;
• der er mulighed for et rimeligt skøn over fremtidige pengestrømme ved brug af en forretnings- eller erhvervsejendom
• objektet er under opførelse helt eller delvist
• virksomheden er et stort multifunktionelt anlæg af kommerciel betydning.

Rentabel tilgang til ejendomsvurdering gennemmetoden til diskontering af pengestrømme er den bedste, men brugen er meget besværlig. Der er skøn, der ikke kan foretages uden at bruge denne metode. Blandt dem er udviklingen af ​​et investeringsprojekt med den efterfølgende evaluering.

Fordele ved diskonteringsmetoden

Hvis du praktiserer indkomstmetoden til værdiansættelsefast ejendom eller forretning gennem diskonteringsmetoden, kan du identificere nogle af de største fordele. Først og fremmest taler vi om det faktum, at fremtidig overskud fra en virksomhed direkte kun tager højde for de forventede løbende omkostninger ved fremstilling af produkter med det efterfølgende salg, og fremtidige kapitalinvesteringer forbundet med vedligeholdelse og udvidelse af produktions- eller handelskapacitet afspejles i overskudsprog kun indirekte gennem deres nuværende afskrivning.

Vigtige punkter

Vurdering af et objekt med en indkomstmetode i tilfælde af mangelfortjeneste eller tab som en indikator for investeringsberegninger er justeret for det faktum, at overskud tjener som en regnskabsmæssig rapporteringsindikator, og derfor er underlagt betydelige manipulationer i løbet af arbejdet.

Den diskonterede pengestrømsmetode inkluderer tre grupper af modeller:

• diskonterede udbytter
• resterende indkomst
• diskonterede pengestrømme.

Hvis indkomstmetoden praktiseres i overensstemmelse medmed en tilbagediskonteret udbyttemodel som bevis for pengestrøm anvendes aktiebetalingsbeløbet. På trods af at modellen er betydeligt udbredt i udenlandsk praksis til bestemmelse og vurdering af værdien af ​​en virksomheds aktiver, har den mange mangler. I modeller med tilbageholdt indtjening er der ingen grad af regnskab. Der er en forskel i udbyttepolitikker ikke kun for bestemte virksomheder, men også på tværs af lande som helhed. Denne metode kan ikke bruges i virksomheder, der ikke har nogen fortjeneste. Denne model er bedst egnet til beregning af værdien af ​​minoritetsaktier.

Restindkomstmodel

Indkomstmetode til værdiansættelse ved hjælp af en modelDen tilbageværende tilgang forudsætter, at restbeløbet vil blive brugt som en indikator for pengestrøm, dvs. forskellen mellem det faktiske overskud og det overskud, som aktionærerne forudsagde på tidspunktet for købet af selve virksomheden eller dets aktier . Hvis værdien af ​​virksomheden blev beregnet på baggrund af antagelser, der var i overensstemmelse med denne model, vil den være lig med summen af ​​den bogførte værdi plus nutidsværdien af ​​det forventede beløb, der er tilbage efter det. Denne model viser betydelig følsomhed over for kvaliteten af ​​de data, der præsenteres i årsregnskabet. Under russiske forhold er tilstrækkeligheden af ​​sådanne oplysninger underlagt betydelig tvivl.

Fordele for aktionærer

Naturligvis er aktionærerne eller aktionærerne i virksomheden,som har en vis historie samt fakta om betaling af udbytte, kan bruge diskonteringsmodellen til at beregne værdien af ​​deres eget selskab. Situationen er sådan, at aktionærer i virksomheder i denne sektor sjældent er mindretal, og derfor vil den mest hensigtsmæssige måde for dem være at bruge en rentabel tilgang til ejendoms- og forretningsværdiansættelse gennem en gratis diskonteringsmodel for pengestrømme. I dette system er frie pengestrømme med diskonteringssatser eller forventet afkast af investeret kapital nøglen. Det største problem med brugen af ​​denne model er nøjagtigheden af ​​at forudsige den frie økonomiske strøm samt den passende bestemmelse af diskonteringsrenten.

Brug af indkomstmetoden, definitionensom blev givet ovenfor, når der derefter anvendes den diskonterede pengestrømsmetode som den forventede indtægt fra virksomheden, tages der højde for de forventede finansielle strømme, der kan trækkes fra omsætning efter den krævede geninvestering af en del af kontantfortjenesten. Som en indikator afhænger pengestrømme ikke af det regnskabssystem, der anvendes i virksomheden, og dets afskrivningspolitik. Samtidig skal der tages højde for eventuelle pengestrømme - ind- og udstrømning. Vurderingen af ​​den økonomiske betydning af diskontering af kontanter viser sig at være sådan, at de som et resultat af disse processer reduceres med de beløb, der ville have været til rådighed for investoren på det tidspunkt, hvor den specificerede pengestrøm blev modtaget, forudsat at han investerede hans midler ikke i denne forretning lige nu, men i hvad - nogle andre investeringsaktiver af offentligt tilgængelig art, for eksempel en likvid sikkerhed eller et bankindskud.

Yderligere teknikker

Indkomstmetode, hvoraf et eksempel er beskrevettidligere er det for nylig blevet brugt mindre og mindre, nu er vurderingsmetoden blevet den mest almindelige. Det bruges til at værdiansætte alle former for aktiver, og grundlaget for det er tanken om, at ethvert aktiv, der deler de grundlæggende egenskaber ved optioner, kan vurderes som denne mulighed. I øjeblikket udføres opgivelsen af ​​indkomstmetoden oftest til fordel for optionsprismodellen (henholdsvis Black-Scholes-modellen).

Et sådant system, afhængigt af dets anvendelse,giver dig mulighed for at vurdere de samlede omkostninger til egenkapital i en virksomhed eller virksomhed, hvis det opererer med store tab. Denne model er beregnet til yderligere at forklare, hvorfor virksomhedens egenkapital ikke er nul, selvom værdien af ​​hele virksomheden falder under niveauet for det nominelle gældsbeløb. Men selv under hensyntagen til denne fordel kan det bemærkes, at Black-Scholes-modellen til vurdering af værdien af ​​russiske virksomheder nu er mere og mere teoretisk. Det største problem, som denne model ikke kan anvendes på indenlandsk forretning, er manglen på nogle faktiske data for modellens parametre, som er yderst nødvendige.

fund

Rentabel tilgang til forretnings- og ejendomsvurderingbegyndte at blive brugt meget sjældnere, og dette sker af mange grunde. Dette vedrører især de ulemper, som det bliver vanskeligt at bruge det på forbrugermarkedet. Først og fremmest skal det bemærkes, hvor vanskeligt det er at forudsige de fremtidige omkostninger ved tjenester og produkter, materialer og råmaterialer samt et sæt andre omkostningsindikatorer. Samtidig kan vi tale om en vis subjektivitet af ekspertvurderinger. Derudover ligger problemet i den lave videregivelse af oplysninger om russiske virksomheder, hvilket er nødvendigt for at foretage kompetente beregninger og udarbejde Black-Scholes-modellen. Dette skyldes i høj grad sådanne virksomheders lave virksomhedskultur.

Det overvældende antal aktier inklusiveder er også store indsatser, koncentreret i hænderne på en ubetydelig kreds af mennesker, og andelen af ​​minoritetsaktionærer og mindre ejere, hvis andel er meget lille, i den autoriserede kapital er ubetydelig. Det viser sig, at mange virksomheder simpelthen ikke er interesseret i at videregive oplysninger. Det er grunden til, at beregningen af ​​indkomstmetoden bliver mærkbart mere kompliceret, når den anvendes på de fleste industrier og virksomheder i Rusland. Under andre forhold fungerer det bedst og viser alle dets fordele og pålidelighed.