В даний час термін "нежитлове приміщення" використовується досить часто. Тим часом, його чіткого визначення у вітчизняному законодавстві немає.
Пропуск в нормах призводить до виникнення безлічі труднощів як у звичайних громадян, так і у підприємців, які бажають квартиру в багатоквартирному будинку перевести в нежитлове приміщення. Зважаючи на відсутність чіткого визначення, на практиці нерідко відбуваються незаконні оборудки з нерухомістю.
Що собою являє нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку? Давайте розбиратися.
Загальні відомості
Нежитлове приміщення в багатоквартирному будинкунеобхідно відрізняти від місця загального користування. Ключовою ознакою є наявність у нежитлового приміщення законного власника. Такі об'єкти, як правило, відносять до комерційної нерухомості. Вони утворюються за допомогою переказу звичайної квартири в багатоквартирному будинку в нежитлове приміщення.
власники таких об'єктів прирівнюються до власниківквартир. Відповідно, вони мають такі самі права і виконують аналогічні обов'язки, що і сусіди. В першу чергу, це стосується витрат на побутове обслуговування. власник нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку повинен платити стільки ж, скільки інші власники квартир. При цьому в оплату включаються навіть ті послуги, якими суб'єкт фактично не користується (наприклад, ліфт, консьєржка).
Вимоги до нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку
На законодавчому рівні встановлено ряд правил, яких повинні дотримуватися власники таких об'єктів. Ці вимоги покликані забезпечити захист інтересів інших власників квартир в багатоквартирному житловому будинку з нежитловими приміщеннями.
У таких приміщеннях забороняється вести діяльність, яка зумовлює забруднення навколишнього середовища, створення несприятливої санітарно-епідеміологічної ситуації. Простіше кажучи, в нежитловому приміщенні в багатоквартирному будинкуе можна облаштувати громадський туалет або лікувальний заклад для хворих на інфекційні захворювання.
Об'єкт повинен відповідати протипожежним,санітарним і містобудівним нормам. У приміщенні повинен бути окремий вхід. Розташовуватися об'єкт повинен на першому поверсі або над іншими приміщеннями нежитлового типу.
Якщо приміщення обладнане під кафе або інший заклад громадського харчування, закриватися воно повинне не пізніше 23.00.
Нормативна база
Юридичний статус нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках регламентується різними правовими документами. Основним з них є Конституція, в якій закріплено право на приватну власність.
Питання, пов'язані з експлуатацією загальногомайна в МКД, регулюються в ГК. У 290-й статті, зокрема, говориться, що власники приміщень в багатоквартирних будинках мають на правах пайової власності загальними приміщеннями, несучими конструкціями, електричним, механічним, санітарно-технічним та іншим обладнанням всередині і за межами своєї квартири, що обслуговує більше одного приміщення. Законні власники не можуть відчужувати свою частку в праві на такі об'єкти без передачі права власності на житлове приміщення.
У ЖК присутні норми, відповідно до яких здійснюється переклад в нежитлове приміщення. У багатоквартирному будинку можлива і зворотна процедура.
В урядовій постанові від 2011 р закріплено право власників нежитлових приміщень використовувати колективні побутові резерви споруди.
Нормативне регулювання питань, що стосуються розглянутих об'єктів, здійснюється також відповідно до актів муніципальних і регіональних органів управління.
розміри приміщень
Площа всього будинку включає в себе площі всіхквартир і загальної території. До складу останньої входять ліфти, сходові майданчики, підвали, горища тощо. Їх параметри відображені в технічному паспорті, який зберігається в керуючій компанії або в ТСЖ. Розрахунок площі має значення при визначенні суми оплати за комунальні послуги, зокрема, опалення.
Розмір нежитлових приміщень формується з площ всіх внутрішніх секцій. У розрахунок не приймаються балкони і лоджії. При визначенні їх площ використовують понижуючі коефіцієнти.
Умови переведення житлового об'єкта в нежитлове приміщення
Деякі власники не використовують свої квартири за прямим їх призначенням, т. Е. Для проживання. Замість цього вони вирішують перевести об'єкти в нежитлові для отримання стабільного доходу.
Законодавство встановлює ряд умов для такого перекладу.
В першу чергу, в приміщенні необхідно облаштувати окремий вхід. Якщо його площа перевищує 100 м2, то повинен бути другий, запасний вхід.
Обов'язковою умовою є відсутність в приміщенні зареєстрованих мешканців. Перед переведенням об'єкта з нього необхідно виписатися.
На об'єкті не повинно бути ніяких обтяжень. Це означає, що приміщення не повинно бути в заставі, іпотеці, довгостроковій оренді.
Як зазначалося вище, квартира повинна бути на першому поверсі або перебувати над іншими такими ж нежитловими приміщеннями.
Заборонено переведення житлових приміщень в нежитлові в аварійних спорудах або будинках, які повинні бути знесені.
Ще один нюанс - перевести можна тільки всю квартиру в цілому. Не можна зробити нежитловий якусь одну кімнату в ній.
У перекладі може бути відмовлено, якщо споруда відноситься до пам'ятників культурно-історичної спадщини.
особливості процедури
Якщо всі умови, зазначені вище, дотримані, необхідно зібрати пакет документів. До його складу входять:
- Поверховий план. Він видається в БТІ.
- Правовстановлюючий документ (свідоцтво) на квартиру.
- Техпаспорт і план приміщення.
- Якщо буде проводитися перепланування нежитловогоприміщення в багатоквартирному будинку, то надається і її план. Він повинен бути затверджений уповноваженим органом, що реалізує контрольні функції в сфері будівництва. При цьому на перепланування необхідно отримати згоду мешканців будинку.
- Заява. Воно подається до відповідного держорган. У Москві, наприклад, їм є Департамент майна.
Документи, крім заяви, можна подати у вигляді завірених нотаріусом копій. Рішення приймається протягом 48 днів (робочих). Відмова можна оскаржити в суді.
Нюанси реалізації прав і виконання обов'язків
Як вже вище було сказано, права власників приміщень (житлових і нежитлових) в МКД ідентичні. Це положення поширюється і на територію загального користування.
Обов'язки власників охоплюють сферукомунальних платежів. Всі власники повинні нести витрати по утриманню загальної території, в тому числі прилеглої до будинку. При цьому нарахування відповідних сум здійснюватиметься і в разі, якщо власник нежилого приміщення цими територіями не користується.
Що стосується прав, то в їх число входить правоголосу на загальних зборах, а також можливість брати участь в обговоренні та вирішенні питань, пов'язаних з ремонтом, благоустроєм, вибором способу управління та ін.
Постачання комунальними ресурсами
Власникам нежилих приміщень в МКД надається можливість вибрати найбільш підходящий для них варіант:
- Укласти договори про постачання послуг безпосередньо з обслуговуючими підприємствами.
- Оформити угоду з управляючою компанією або ТСЖ.
Перелік послуг, які можуть поставлятисякористувачеві, включає в себе водо-, енерго-, тепло-, газопостачання, каналізацію. При цьому вони надаються в тому ж обсязі, що і іншим власникам квартир.
Власники нежитлових частин будівлі несутьвідповідальність за належне утримання приладів обліку (лічильників). Про їх пошкодженні, вихід з ладу необхідно своєчасно повідомляти постачальникам відповідних послуг.
Переклад нежитлового об'єкта в житлове приміщення
Для зміни призначення об'єкта необхідно:
- Звернутися в проектну організацію для створення плану перепланування.
- Зібрати комплект документів.У нього включаються правовстановлюючий документ, протокол зборів мешканців, проект, висновок про відповідність об'єкта вимогам, встановленим для житлових приміщень, копія паспорта.
Для переведення приміщення необхідно написатизаяву і подати його з доданими документами до уповноваженої інстанцію. Відповіді доведеться чекати також 48 днів. Якщо в перекладі буде відмовлено, в тримісячний термін це рішення можна оскаржити.
Якщо відповідь буде позитивною, необхідно провести перепланування і оформити новий техпаспорт. Потім слід внести зміни до реєстру нерухомості, отримати свідоцтво власника.
Якщо власником приміщення є неповнолітній, всі дії від його особи здійснюються законними представниками. Ними можуть виступати батьки, опікуни, піклувальники, усиновителі.
