Один з найпопулярніших методів інвестуванняна ринку нерухомості - переуступка квартири в новобудові. Що це - розуміє далеко не кожен, і часто новачок просто не хоче з цим зв'язуватися. За статистикою, майже п'ята частина всіх споруджуваних будинків продається по цій схемі. Які основні переваги та недоліки цих угод? Якому ризику піддається покупець?
Переуступка квартири в новобудові: що це таке?
Переуступка - це договір про передачу прав наотримання нерухомості третій особі. Угода можлива до моменту проведення державної комісії, коли правовстановлюючих документів на приміщення в житловому будинку ще не існує. Інвестор, який придбав житло в новому будинку у будівельній компанії, передає свої права на власність іншій фізособі за плату. Зазвичай інвестор отримує від угоди від 10 до 90% прибутку від вкладених в новобудову грошей. Новому учасникові пайового будівництва передаються також зобов'язання і права перед забудовником.
Переуступка прав власності на квартиру в новобудові може бути здійснена двома способами:
- За договором ДУ (продавець погашає борг перед забудовником і засобів покупця, угода може проводитися кілька разів з одним об'єктом нерухомості);
- За попереднім договором (не підлягає обов'язковій державній реєстрації, закріплює право продавця і покупця на проведення угоди в майбутньому).
Виплата коштів відбувається за згодою сторін.
Як продати квартиру в новобудові з переуступки: етапи
Договір переуступки проходить чотири стадії оформлення:
1. Перевіряється документація забудовника:
- статут компанії;
- установчий договір;
- свідоцтва про держреєстрацію та обліку в ФНС;
- дозвільні документи на будівництво;
- проектна декларація;
- документи, що підтверджують фінансування.
2.Продавець повідомляє про намір продати нерухомість забудовнику, після чого повинен отримати згоду від нього в письмовій формі, а також документи, що підтверджують відсутність грошових зобов'язань перед фірмою. Також потрібно отримати нотаріальна згода від чоловіка на продаж нерухомості, дозвіл з кредитної організації (якщо житло купувалося за іпотекою), виписку з реєстру на житлоплощу. Покупцеві необхідно отримати нотаріальна згода чоловіка і взяти в банку заставну і договір про надання житлового кредиту (при іпотеці).
3. Складається сам договір цесії. Скласти його можна у забудовника, в ріелторської контори або у юриста.
4. Відбувається державна реєстрація договору переуступки в підрозділі Росреестра.
Чи можлива переуступка по іпотеці
Чинне російське законодавство передбачає,що переуступка і іпотека квартири в новобудові можливі. Для цього продавцю потрібно отримати письмову згоду кредитної організації, оскільки він передає свої грошові зобов'язання покупця повною мірою. Таким чином, покупець зобов'язується виконувати всі умови кредитного договору. На цьому етапі необхідно уважно вивчити договір житлового кредитування, оскільки банк має право внести зміни на свій розсуд.
податки
Відповідно до Податкового Кодексу, після того, яксталася переуступка квартири в новобудові, податок в розмірі 13% повинен бути сплачений продавцем. Відрахування проводиться з суми прибутку - різниці між врученням грошима і первісною вартістю житла. Для цього продавець подає до відділення податкової інспекції декларацію за формою 3НДФЛ.
Наприклад, якщо квартира куплена за 1000000, а продана за договором переуступки за 2000000, сума податкового вирахування складе 130000.
Якщо покупець хоче отримати податкове вирахування за придбання нерухомості, він повинен вимагати у продавця розписку про сплату податків.
плюси
І продавець, і покупець отримують вигоду після того, як оформляється переуступка квартири в новобудові. Що це за вигода?
Продавець отримує прибуток від продажу. При цьому її розмір може бути в рази більше спочатку вкладеної суми.
Переваги для покупця:
- Низька вартість у порівнянні з готовим житлом.
- Можливість індивідуального планування.
- Купується юридично чиста квартира.
мінуси
Незважаючи на те, що переуступка прав на квартирув новобудові - одна з найпопулярніших угод на ринку нерухомості, вона як і раніше залишається ризикованим підприємством. Серед основних ризиків виділяють:
- Банкрутство будівельної фірми.
- Анулювання договору цесії.
- Подвійні продажу.
- Продавець не повідомляє про переуступку забудовника.
Тепер розберемо ці моменти більш докладно.
Банкрутство будівельної компанії
У період, відлічуваний від моментудержавної реєстрації ДДУ і до підписання акту про передачу будинку в експлуатацію, пайовик має право передати свої права на нерухомість. Основною причиною переуступки є порушення забудовником стандартів якості та неодноразовий перенесення термінів будівництва. Як правило, такі обставини складаються через наміченого банкрутства забудовника.
Після того, як початковий пайовик передастьправа на житло в новобудові, відповідальність перед новим учасником ДДУ буде нести виключно забудовник. Якщо ж забудовник порушує ДДУ і не виконує покладені на нього зобов'язання, розірвання договору переуступки є неможливим. Нового дольщику чекають судові позови вже безпосередньо із забудовником.
Початковий учасник будівництва може нестивідповідальність за дії забудовника за договором, тільки коли він приймає на себе поручительство. Угоди з поручительством полягають вкрай рідко.
Анулювання договору цесії
Переуступка при покупці квартири в новобудові НЕповинна суперечити нормам чинного законодавства і договору про участь у пайовому будівництві. Договір цесії може бути визнаний нікчемним в наступних ситуаціях:
- Початковий пайовик не виконав грошові зобов'язання перед забудовником і банком.
- Не було отримано письмової згоди від будівельної фірми.
- Чи не отримано письмовий дозвіл від банку, якщо житло купувалося із залученням кредитних коштів.
При наявності хоча б одного з перерахованих вищепунктів договір цесії є недійсним. Згідно 390 статті Цивільного Кодексу, відповідальність за висновок недійсного договору повністю лягає на первісного учасника ДДУ. Він зобов'язаний повністю виплатити передані йому гроші, а також виплатити проценти та відшкодувати понесені обдуреним пайовиком збитки.
подвійний продаж
У 2011 році було прийнято постанову, згідно зякому все ДДУ підлягають обов'язковій державній реєстрації. На жаль, російське законодавство в сфері пайового будівництва далеко не досконале. Зокрема, не виключений ризик подвійних продажів при переуступку квартир у споруджуваних будинках.
На практиці нерідко зустрічаються випадки, колинедобросовісні продавці укладали договір переуступки з декількома покупцями одночасно. Відбувається це тому, що полягають попередні договори купівлі-продажу, реєстрація яких в Росреестра не є обов'язковою умовою. Право власності в судовому порядку визнається за тим цессионарием, який перший уклав договір з продавцем. Передавати гроші продавцю слід тільки після державної реєстрації ДДУ.
Продавець не повідомив забудовника
Продавець повинен отримати від забудовникаписьмову згоду на продаж квартири. В іншому випадку новий пайовик зазнає втрат, пов'язані з даним ризиком, включаючи відсутність можливості стягнути із забудовника збитки аж до анулювання ДДУ.
Наприклад, якщо новий пайовик в судовому порядку хоче стягнути з будівельної компанії неустойку за прострочення здачі об'єкта в експлуатацію, йому буде відмовлено.
Оскарження договору в судовому порядку
За рішенням суду фізичні та юридичні особиможуть бути визнані неспроможними, або банкрутами. В цьому випадку всі угоди, що стосуються питання покупки і придбання нерухомого майна, визнаються нікчемними в двох випадках:
- Коли в договорі купівлі-продажу вказується явно занижена ціна.
- Операція проводилася менше ніж за 12 місяців до початку судового розгляду у справі про банкрутство.
У судовій практиці нерідкі випадки, коли один іте саме приміщення продається за договором цесії кілька разів. Згодом новий учасник будівництва оплачує придбану нерухомість. Початковий пайовик запускає процес банкрутства, а угода визнається недійсною. Таким чином, новий пайовик залишається не тільки без заповітної житлоплощі, але і без грошей, витрачених на квартиру.
Єдиний центр переуступки
У Санкт-Петербурзі і Ленінградській областііснує спеціалізоване агентство - Єдиний центр переуступки. Квартири в новобудові більш привабливі для потенційних покупців, ніж вторинне житло. До того ж переуступка - досить складний і трудомісткий процес, що вимагає чіткого знання законодавчих норм.
Фахівці Центру мають великий досвід в угодах за договорами цесії. Також агентство має власну базу перевірених об'єктів нерухомості, що практично гарантує юридичну чистоту угод.
Один з найбільш ризикованих, але найдоступніший видпридбання нерухомості - переуступка квартири в новобудові. Що це за угода? Під переуступкою розуміється передача права реєстрації власності від учасника пайового будівництва третій особі. У цього виду угод є незаперечні переваги, але і багато суттєвих недоліків. Щоб уникнути проблем з нерухомістю в подальшому, слід довірити супровід угод кваліфікованих юристів. У Росії є тільки одне спеціалізоване агентство, що займається такими справами - Єдиний Центр переуступки.
