Het bepalen van de waarde van de toekomstige inkomsten van een onderneming of bedrijf wordt bereikt door de kapitalisatiemethode te gebruiken, evenals een complexere, maar ook nauwkeurigere, discontering van stromen.
Laten we de eerste hier eens nader bekijken -inkomenskapitalisatiemethode. Het wordt in de regel gebruikt in situaties waarin de inkomsten van de onderneming uit de exploitatie van bepaalde te beoordelen objecten stabiel en stabiel zijn. In die zin is deze methode het tegenovergestelde ten opzichte van de disconteringsmethode, aangezien deze wordt gebruikt bij inkomensinstabiliteit binnen de beschouwde voorspeltijd. Voor beide gevallen is het voorspellen van inkomsten voor een toekomstige periode de moeilijkste kwestie. Als de inkomenskapitalisatiemethode wordt gebruikt, wordt alleen het inkomen van het eerste jaar geaccepteerd voor analyse (op voorwaarde dat wordt aangenomen dat hetzelfde rendement in de daaropvolgende jaren wordt gehandhaafd).
Samen vormen beide methoden de basisinkomstenbenadering, die het mogelijk maakt om de ideeën van beleggers over het onroerend goed dat wordt beoordeeld nauwkeurig weer te geven en mogelijk in de toekomst als bron van inkomsten zal dienen. Deze benadering hangt samen met andere - vergelijkend en kostbaar, en sommige van hun procedures en elementen zijn opgenomen in het algoritme voor inkomstenanalyse. Het meest gevoelige nadeel van een dergelijke analyse is dat deze is gebaseerd op aannames voor prognoses en, in het geval van een onstabiele economische situatie, onbetrouwbare resultaten kan opleveren.
In de meest algemene vorm: kapitalisatie van inkomenis het proces waarmee de omvang en intensiteit van de inkomstenstroom wordt omgezet in een waarde-indicator (C). Dit wordt bepaald door de waarde van de stroom (D) te delen of te vermenigvuldigen met de vermenigvuldigingsfactor (M), die in de economie ook wel de kapitalisatieverhouding (K) wordt genoemd. De algemene formule voor dit proces is:
C = D / M (K), of C = D x M K).
De kapitalisatiemethode voor inkomsten wordt als volgt toegepastmanier. Eerst wordt een bepaald analoog van het geëvalueerde object bepaald, in de regel is deze keuze gebaseerd op statistische gegevens over de uitvoering van dit soort transacties in de geschatte periode. Dat wil zeggen dat het succes van de berekening afhangt van hoe de geselecteerde analoog de kenmerken van het werkelijke object van beoordeling adequaat weerspiegelt. Vervolgens wordt de kapitalisatieverhouding berekend met behulp van de formule:
R = Y / V
Waarin R de totale coëfficiënt is, is Y de berekende(aangenomen voor de analoge) nettowinst, V - de geschatte verkoopkosten van de analoge. Vervolgens worden de waarschijnlijke kosten van het echte object bepaald, waarvoor de formule wordt gebruikt:
V = Y / R.
De kapitalisatiemethode voor inkomsten kan worden gebruiktin gevallen waarin het nodig is om de winstgevendheid van andere activa te beoordelen, rekening houdend met de invloed van andere factoren. De methode om het netto-inkomen te activeren, wordt bijvoorbeeld veel gebruikt. Het is het meest effectief bij het voorspellen van een stabiel inkomen met een hoge mate van waarschijnlijkheid. Een ander voorbeeld is de studie van wat het rendement op kapitaal zal zijn, door middel van directe kapitalisatie. Het belangrijkste kenmerk is dat bij het bepalen van de kapitalisatieverhouding informatie over prijzen en inkomens wordt gebruikt, wat uiteraard een wijziging in de berekeningsformule met zich meebrengt. Het heeft de volgende vorm:
K = V / Y.
De onderliggende principes van deze methode zijn breedworden gebruikt bij het berekenen van potentiële dividenden, de effectiviteit van het gebruik van multiplicatoren, het construeren van mogelijke projecten van groeimodellen van bedrijven, het onderzoeken van schulden en eigen vermogen, land, onroerend goed en vaste activa. De methode van Ellwood fungeert als een aangepaste versie van de methode.
