Die Bestimmung des Wertes des zukünftigen Einkommens eines Unternehmens oder einer Firma erfolgt unter Verwendung der Kapitalisierungsmethode sowie der komplexeren, aber auch genaueren Abzinsungsströme.
Здесь рассмотрим более подробно первый из них - Ertragskapitalisierungsmethode. In der Regel wird es in Situationen verwendet, in denen die Einnahmen des Unternehmens aus dem Betrieb bestimmter zu bewertender Objekte stabil stabil sind. In diesem Sinne ist diese Methode das Gegenteil der Abzinsungsmethode, da letztere bei Einkommensinstabilität im Rahmen der betrachteten Prognosezeit angewendet wird. In beiden Fällen ist es am schwierigsten, die Einnahmen für einen zukünftigen Zeitraum zu prognostizieren. Wenn die Methode der Einkommenskapitalisierung angewendet wird, wird nur das erste Einkommensjahr zur Analyse herangezogen (vorausgesetzt, es wird davon ausgegangen, dass in den Folgejahren dieselbe Rentabilität erhalten bleibt).
Beide Methoden bilden zusammen die BasisEinkommensansatz, der es ermöglicht, die Vorstellungen der Anleger über die zu bewertende Immobilie genau wiederzugeben und möglicherweise in Zukunft als Einnahmequelle zu dienen. Dieser Ansatz ist mit anderen verbunden - vergleichend und kostspielig, und einige ihrer Verfahren und Elemente sind im Einkommensanalysealgorithmus enthalten. Der empfindlichste Nachteil einer solchen Analyse besteht darin, dass sie auf Prognoseannahmen basiert und im Falle einer instabilen wirtschaftlichen Situation unzuverlässige Ergebnisse liefern kann.
In seiner allgemeinsten Form die Kapitalisierung von Einkommenist der Prozess, durch den die Größe und Intensität des Einkommensstroms in einen Wertindikator (C) umgewandelt wird. Dies wird bestimmt, indem der Wert des Flusses (D) entweder durch den Multiplikator (M) dividiert oder multipliziert wird, der in der Wirtschaft auch als Kapitalisierungsverhältnis (K) bezeichnet wird. Die allgemeine Formel für diesen Prozess lautet:
C = D / M (K) oder C = D x M K).
Die Ertragskapitalisierungsmethode wird wie folgt angewendetWeg. Zunächst wird ein bestimmtes Analogon des ausgewerteten Objekts ermittelt. Diese Auswahl basiert in der Regel auf statistischen Daten zur Ausführung dieser Art von Transaktion im ungefähren Zeitraum. Das heißt, der Erfolg der Berechnung hängt davon ab, wie das ausgewählte Analogon die Eigenschaften des tatsächlichen Bewertungsobjekts angemessen widerspiegelt. Dann wird die Kapitalisierungsquote nach folgender Formel berechnet:
R = Y / V.
In dem R der Gesamtkoeffizient ist, ist Y der berechnete(für das Analog angenommen) Nettoeinkommen, V - die geschätzten Kosten für den Verkauf des Analog. Dann werden die wahrscheinlichen Kosten des realen Objekts bestimmt, für die die Formel verwendet wird:
V = Y / R.
Die Ertragskapitalisierungsmethode kann angewendet werdenin Fällen, in denen es erforderlich ist, die Rentabilität anderer Vermögenswerte unter Berücksichtigung des Einflusses anderer Faktoren zu bewerten. Beispielsweise ist die Methode zur Aktivierung des Nettoeinkommens weit verbreitet. Es ist am effektivsten bei der Vorhersage eines stabilen Einkommens mit hoher Wahrscheinlichkeit. Ein weiteres Beispiel ist die Untersuchung der Kapitalrendite, einer Methode der direkten Kapitalisierung. Sein Hauptmerkmal ist, dass bei der Bestimmung der Kapitalisierungsquote Informationen über Preise und Einkommen verwendet werden, was natürlich eine Änderung der Berechnungsformel zur Folge hat. Es hat die folgende Form:
K = V / Y.
Die zugrunde liegenden Prinzipien dieser Methode sind weit verbreitetSie werden zur Berechnung potenzieller Dividenden, zur Effektivität der Verwendung von Multiplikatoren, zur Erstellung möglicher Projekte von Unternehmenswachstumsmodellen, zur Untersuchung von Fremd- und Eigenkapital, Grundstücken, Immobilien und Anlagevermögen verwendet. Ellwoods Methode fungiert als modifizierte Version der Methode.
