شراء شقة جديدة أمر جاد وخطوة مسؤولة. قبل أن تشتري مسكنًا في منزل قيد الإنشاء ، عليك أن تزن كل شيء جيدًا وتفكر فيه جيدًا. بيع المباني السكنية ينطوي على إبرام DDU (214-FZ). ما الذي تبحث عنه عند توقيع هذه الوثيقة؟ سيتم مناقشة هذا في مقالتنا.
الأسطر الأولى من العقد
قبل أن تلزم نفسكشركة إنشاءات محددة ، يجب أن تدرس بعناية DDU (214-FZ). ما الذي تبحث عنه منذ البداية؟ بادئ ذي بدء ، من الضروري تحديد الشخص المسجل في المستند كمطور. يجب الإشارة إلى الاسم الكامل لشركة البناء في النص. لن تضر المعلومات الأكثر تفصيلاً - تاريخ ومكان تسجيل المطور ، وبيانات شهادة دخول المؤسسة في USRU ، إلخ.
يجب إبرام العقد نيابة عن المطور ،المحدد في إعلان المشروع ورخصة البناء واتفاقية الإيجار أو الشراء لقطعة الأرض لبناء المنشأة. في هذه الحالة ، يمكن للمدير العام التصرف نيابة عن المؤسسة. يجب أن يكون توقيعه على الوثيقة. إذا تم توقيع العقد من قبل مدير آخر ، فقد تنشأ صعوبات غير متوقعة أثناء المحاكمة. موظف آخر لديه الفرصة لتمثيل مصالح الشركة فقط عن طريق التوكيل ، ويجب إرفاقها بـ DDU.
ما الذي ستتحدث عنه المحادثة؟
يجب تحديد موضوع العقد بالكاملبوضوح ، دون احتمال وجود تناقض. تتضمن المشاركة في رأس المال في تشييد مبنى سكني استلام غرض عقاري محدد خلال فترة محددة مسبقًا. هذا ما يجب تسجيله في المستند. أي قضايا أخرى - المشاركة في أنشطة الاستثمار ، التمويل المشترك للبناء ، التنازل عن الحق في المطالبة بالمباني بعد تشغيل الكائن - ليس لها علاقة بموضوع التعليم قبل المدرسي. يشير القانون 214-FZ مباشرة إلى ذلك. علاوة على ذلك ، لا يهم ما إذا كان عنوان الوثيقة يقول "عقد للمشاركة في البناء المشترك" أم لا.
الوصف التفصيلي هو مفتاح النجاح
القانون 214-FZ بشأن المشاركة في البناء المشتركينص على أن DDU يجب أن يحتوي على جميع الخصائص الممكنة للكائن. يجب أن يحتوي على عنوان بناء المنزل ، والرقم المساحي لقطعة الأرض ، والعدد التقديري للشقة ، والطابق الذي تقع عليه. بالإضافة إلى ذلك ، فإن بند الضمانات المالية التي يقدمها المطور لعملائه إلزامي.
يجب أن يحتوي المستند أيضًافترة الضمان للعقار وخدماته الهندسية. كقاعدة عامة ، يستمر ضمان المسكن لمدة 5 سنوات ، بالنسبة لمعداته - 3 سنوات. لا يمكن للمطور من الناحية القانونية تقصير فترة المسؤولية عن الكائن المنقول.
سؤال عن تكلفة الشقة
يجب أن تحتوي اتفاقية حقوق الملكيةوصف تقني دقيق للمساكن المستقبلية. يجب أن تشير إلى مساحة الشقة ، حجم الشرفة ، لوجيا أو الشرفة ، مع مراعاة عامل التخفيض. تحاول شركات البناء تقليديًا تضمين بند DDU أنه إذا كانت مساحة المعيشة ، وفقًا لنتائج القياسات التي أجرتها BTI ، أقل من تلك المحددة في العقد ، فيجب على المساهم دفع مبلغ إضافي مقابل المساحة الإضافية أو سيعيد المطور جزءًا من المال للمتر المربع غير المكتمل. في بعض الأحيان تنص الوثيقة على أن لا أحد يدين بأي شيء لأي شخص ، بغض النظر عن النتيجة النهائية.
يذكر المحامون ذوو الخبرة أن القانون 214-FZ لا يفعل ذلكيحظر إدراج شرط مراجعة السعر في العقد. ومع ذلك ، وفقًا لقانون حقوق المستهلك ، يحق للمشتري طلب أموال من المطور للمنطقة المفقودة ، بينما لا يمكن لشركة البناء الحصول على أي شيء مقابل الأمتار المربعة الإضافية. في الممارسة القضائية ، يتم النظر في هذه المسألة بطرق مختلفة.
"صورة" مفصلة للشقة
من خلال الدخول في اتفاقية المشاركة في رأس المال ، المشتريمن الأفضل إيلاء اهتمام خاص للتفاصيل. على سبيل المثال ، يجب على المطور تضمين وصف تقني مفصل للممتلكات في DDU. تم تفصيل جميع السمات في المستند - كتل النوافذ ، وأبواب المدخل والأبواب الداخلية ، وذراع الأرضية ، وزخرفة الجدران والسقف ، وما إلى ذلك. إذا تم نقل مساحة المعيشة بنهاية رائعة ، فيجب الإشارة إلى كل شيء في العقد ، حتى فئة ورق الحائط على الجدران. 214-FZ لا تقول صراحة عن المشاركة في البناء المشترك ، ومع ذلك ، لا يمكن تقديم الالتزامات الشفوية للمطور في المحكمة. لذلك ، كن يقظًا واطلب أن يكون الوصف الفني الكامل للشقة في DU.
في بعض الأحيان تسعى شركة إنشاءات للمساهمة فيبند الاتفاق بشأن الحق في إجراء تغييرات على إعلان المشروع والتخطيط والخصائص الهندسية للمنشأة دون اتفاق مع المساهم. ومع ذلك ، من وجهة نظر القانون ، هذا غير مقبول: يجب أن يتلقى المشتري معلومات كاملة عن المنتج الذي تم شراؤه.
متى تنتظر الوفاء بالالتزامات؟
المواعيد النهائية لإعدام الجميعالالتزامات المعلنة في DDU (214-FZ). ما الذي تبحث عنه عند دراسة هذا القسم من الاتفاقية؟ بادئ ذي بدء ، يجب أن يشير إلى فترة صلاحية المستند نفسه. علاوة على ذلك ، يجب أن يترتب على الصياغة أنها صالحة حتى تفي الأطراف بجميع الالتزامات.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب تحديد التاريخ في DDUنقل الشقة للعميل. غالبًا ما لا تحدد شركة البناء إطارًا زمنيًا محددًا ، ولكن تحدد ربع السنة الذي تخطط فيه لنقل المفاتيح من المسكن إلى المساهم. لا يعتبر هذا مخالفة للقانون ولكنه يسبب بعض الإزعاج للعميل. الحقيقة هي أن حماية مصالحه في حالة انتهاك المواعيد النهائية منصوص عليها بوضوح في 214-FZ. يتضمن ملخص القانون التشريعي نقطة مهمة للغاية - يمكن للعميل إنهاء العقد بعد شهرين فقط من انتهاء تاريخ نقل الكائن المحدد فيه. هذا يعني أنه سيتعين على المستهلك الانتظار حتى نهاية الربع ، ثم شهرين آخرين لتقديم مطالباتهم إلى المطور.
علاوة على ذلك ، تبحث شركة البناء بنشاط عنالقدرة على تجاوز 214-FZ. يمكن أن تكون عقوبة عدم الالتزام بالمواعيد النهائية عبئًا ثقيلًا على عاتق المطور ، لذلك يحاول دائمًا التحوط بنفسه. على سبيل المثال ، يتضمن العقد شرطًا يتحمل بموجبه المسؤولية المادية فقط في حالة حدوث خطأ منه أو يوسع بشكل غير معقول قائمة ظروف القوة القاهرة. لذلك كن حذرا! تقليديا ، تشمل القوة القاهرة الهجمات الإرهابية أو الأعمال العدائية أو الكوارث الطبيعية. لا تنطبق عليها التغييرات في التشريعات والأحوال الجوية السيئة وتقاعس الأطراف المقابلة.
الجودة هي مأزق آخر لـ DDU
214-FZ بشأن المشاركة في البناء المشتركينص على أنه في حالة وجود أي قصور في الشقة ، فإن الشركة ملزمة بإزالتها في غضون فترة زمنية معقولة أو دفع تعويض مناسب للعملاء.
يحاول بعض المطورين التنبؤسوء الفهم المحتمل وإدراج بند في DDU ينص على أن تصريح التشغيل يكافئ تأكيد مطابقة الكائن مع وثائق التصميم. وبالتالي ، يحاول المطور تقليل مسؤوليته عن نوعية المساكن الرديئة. لا يزال هذا البند لا يستبعد إمكانية رفع دعوى من جانب المالك ، ولكنه قد يسبب مشاكل أثناء المحاكمة.
كيف تحفظ نقودك؟
الجانب النقدي للمعاملة هو أهم نقطة في DDU(214-ف ز). ما الذي تبحث عنه في هذا الأمر؟ أولاً ، يجب أن ينص العقد بوضوح على قيمة العقار. أفضل إذا تمت الإشارة إليه بالروبل. لسوء الحظ ، غالبًا ما يتم تحديد سعر المتر المربع بالوحدات التقليدية ، وبدون تحديد معدل معين في المستند. هذا يؤدي إلى تفاقم شروط العقد بشكل كبير.
ثانيًا ، في DDU (يمكن العثور على عينة في أيمكتب قانوني ، واحد نقدمه أدناه) يجب أن يقوم بالحجز في أي إطار زمني وبأي وسيلة سيتم الدفع. يمكن أن يكون هذا مدخراتك الخاصة أو قرض رهن عقاري ، على سبيل المثال. وعليك أن تدرس بعناية اللحظة التي سيتم بموجبها اعتبار التزامات العميل بموجب العقد مستوفاة. يصر المطورون على أن هذا يحدث بعد إيداع الأموال في حساب شركة البناء. نتيجة لذلك ، فإن المساهم في خطر كبير. بعد كل شيء ، يتم تحويل الأموال من خلال البنك في غضون عدة أيام ، وطوال هذا الوقت يكون المشتري في طي النسيان. حل هذه المشكلة بسيط للغاية - يجب تضمين عنصر في اتفاقية المشاركة في رأس المال يعتبر أن الالتزامات تجاه المطورين قد تم الوفاء بها في وقت إيداع الأموال في البنك.
من يتحمل التكاليف المرتبطة؟
من المهم توضيح مسألة ماذاسيدفع الطرفان تكاليف تسجيل الملكية في مكتب Rosreestr. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تقرر من أي لحظة يجب على المشتري دفع فواتير الخدمات العامة.
في كثير من الأحيان ، يحاول المطورون التضمين في DDUالنقطة التي يدفع فيها العميل فواتير المياه والكهرباء من لحظة تشغيل المبنى السكني. ومع ذلك ، لا يمكن أن يتم نقل الشقة بموجب القانون إلا في غضون بضعة أشهر. اتضح أنه ، لم يستقر بعد في شقة جديدة ، سيتعين على المالك دفع ثمن "البلدية". لا يوجد شيء عادل في هذا ، لذلك نحثك على دراسة هذا البند من الاتفاقية بعناية.
كيف يتم إنهاء DDU؟
تنطوي المشاركة في حقوق الملكية على أكثر من استنتاجالعقد ، ولكن أيضًا إمكانية التنازل عن الالتزامات تجاه المطور. إذا حدث هذا بمبادرة من العميل ، فعليه دفع غرامة. عند توقيع العقد ، يجب الانتباه إلى حجمه. عادة ما يتراوح بين 1-15 في المائة من قيمة العقار. لم يتم تحديد الإطار الصارم للعقاب للمشاركين في البناء المشترك في هذه الحالة في 214-FZ. يشير ملخص القانون التشريعي إلى أن هذه المسألة متروكة لتقدير الأطراف. تذكر الخسائر المالية المحتملة عند إنهاء العقد وانتبه إلى مبلغ التنازل - سيساعدك هذا على توفير المال.
في الختام ، أود أن أشير إلى أن المساهم يفعل ذلكليس من الضروري الإصرار على تفصيل جميع بنود الاتفاقية. أثناء المحاكمة ، سيؤخذ في الاعتبار قانون حماية المستهلك ، الذي يحمي مصالح الأفراد بشكل كامل.
