Recent, imobiliarele au devenitevaluat într-un mod nou. A fost introdusă valoarea cadastrală, oferind diferite principii pentru calcularea valorii obiectelor și aproximarea maximă la prețul pieței. În același timp, inovația a presupus o creștere a sarcinii fiscale. Articolul descrie modul în care valoarea cadastrală diferă de valoarea inventarului și modul în care este calculată.
Ce este valoarea inventarului?
Valoarea inventarului proprietățiieste rodul muncii specialiștilor din Biroul de inventar tehnic (ITO). Metodologia lor prevede că atunci când se evaluează costul principal al obiectului se ia ca bază și se înmulțește cu ratele de uzură. Diferența dintre valoarea cadastrală și valoarea inventarului este că, în al doilea caz, factorii de piață nu sunt luați în considerare.
Inventarul a avut în vedere tot ceea ce din careconstă dintr-o clădire, structură sau cameră - dimensiunea și materialul pereților, podelelor, acoperișurilor, ferestrelor, ușilor. Personalul ITO a inclus tehnicieni care au mers periodic pe site și au verificat datele disponibile Biroului.
Ulterior, toate modificările au început să fie făcute.anual în modul automat - în primul rând, ajustat pentru inflație și, în al doilea rând, ajustat în funcție de timp. Cu toate acestea, indiferent cât de repede îmbătrânește clădirea, valoarea inventarului său crește. Dacă proprietarul imobilului întreabă cum să afle valoarea inventarului obiectului, atunci trebuie să se uite în pașaportul tehnic. Există informațiile de care aveți nevoie.
Ce este valoarea cadastrală?
Valoarea cadastrală are o metodă diferită.La dezvoltarea acestuia, Ministerul Finanțelor și-a stabilit obiectivul de a crește veniturile fiscale la buget. Cu toate acestea, acest lucru nu ar fi putut fi realizat în mod tradițional, pur și simplu prin creșterea ratelor de impozitare. Prin urmare, am decis să trecem de cealaltă parte și să schimbăm metodologia de evaluare. A existat un singur scop: să-l apropie cât mai aproape de valoarea de piață.
Ca urmare, a fost adoptată o lege federală intitulată „Despre activitățile de evaluare în Federația Rusă”, iar acum determinarea valorii cadastrale a dobândit un caracter juridic.
Valoarea cadastrală a terenurilor
Principiile noii evaluări sunt luate de pe terenimpozit. Aici, pentru o lungă perioadă de timp, calculul valorii cadastrale s-a bazat pe locația site-ului și pe categoria acestuia. Cu toate acestea, este necesar nu numai pentru impozitare, ci și pentru relațiile de închiriere. Partenerii din acord nu au nicio îndoială cu privire la dimensiunea sa. Toate datele pot fi găsite în camera cadastrală, care trebuie reevaluată cel puțin o dată la 5 ani.
Terenurile de teren au, de asemenea, o reglementarevaloarea aplicată atunci când cadastrul nu poate fi determinat. Cu toate acestea, există cazuri în care numai acesta este utilizat, de exemplu, atunci când se obține un împrumut de la o bancă, se achiziționează terenuri în proprietatea municipală etc. Cu toate acestea, autoritățile regionale au dreptul să schimbe prețul standard anual cu cel mult un sfert. În plus, nu ar trebui să depășească pragul de 75% din valoarea de piață.
Procedura de realizare a unei evaluări cadastrale
Aspirând să afle ce este diferitvaloarea cadastrală din inventar, trebuie mai întâi să acordați atenție metodologiei. Dacă valoarea inventarului necesită scrupulositate și metodologie pe parcursul mai multor ani, atunci evaluarea cadastrală se efectuează relativ rapid. Secvența acțiunilor cu acesta este următoarea:
- Autoritățile regionale decid să efectueze o evaluare. Trebuie efectuat cel puțin o dată la 5 ani.
- Rosreestr pregătește pe această bază o listă de obiecte care trebuie evaluate. Datele sunt preluate din cadastrul statului.
- Rosreestr angajează o firmă de evaluare pe o bază competitivă.
- Evaluatorul, pe baza documentelor de reglementare și a coeficienților indicați în acestea, efectuează întreaga procedură.
- Organizația de autoreglementare a evaluatorilor efectuează o examinare a raportului privind evaluarea cadastrală.
- Datele obținute sunt aprobate de autoritățile regionale și publicate.
- Datele sunt introduse în sistemul de înregistrare cadastrală.
Cine evaluează proprietatea?
Probabil cel mai corect răspuns la întrebarea dintre toatecare este diferența dintre valoarea cadastrală și valoarea inventarului, evaluator. În această calitate, există companii speciale autorizate pentru acest tip de activitate.
Pentru a avea acces la calea dorită,în plus, trebuie să promoveze și o selecție competitivă. Aceasta este tocmai procedura prevăzută de Legea federală specială privind achizițiile contractuale pentru nevoile de stat și municipale. Mai mult, înainte de semnarea acordului, evaluatorul pe cheltuiala sa asigură riscurile determinării incorecte a valorii. Suma asigurării este de cel puțin 30 de milioane de ruble.
Obținerea de fonduri publice pentru munca efectuată devine posibilă numai după ce autoritățile regionale primesc un feedback pozitiv din partea experților cu privire la raport și aprobarea rezultatelor evaluării.
Cum se calculează valoarea cadastrală a unei proprietăți?
Evaluatori pentru determinarea valorii obiectelorutilizați o gamă întreagă de reglementări tehnice, standarde, reguli și legislație. Cu toate acestea, o abordare individuală nu este binevenită aici, care arată imediat diferența dintre valoarea cadastrală și valoarea inventarului.
Evaluarea cadastrală asigură masivitateo abordare atunci când nu trebuie să măsurați fiecare apartament sau casă. Aparent, companiile implicate în acest lucru au un set de coeficienți în funcție de locația obiectului și de categoria acestuia. Suma scorului ITO este luată și înmulțită cu acești coeficienți. De aceea, inventarul și valoarea cadastrală a unui apartament diferă uneori de mai multe ori. Oficialii încearcă să ia în considerare literalmente totul - chiar și distanța până la o stație de troleibuz, metrou sau prezența unui loc de joacă pentru copii.
Cotele sunt afișate simplu.Evaluatorii cu autoritățile regionale iau ca bază costul pe metru pătrat pe piața imobiliară și calculează cât este mai mult decât cel de inventar. Rămâne puțin (10%) pentru a reduce rezultatul divizării - iar coeficientul este gata.
Cum depinde impozitul pe proprietate de valoarea cadastrală?
Datorită faptului că valoarea cadastrală și de inventar este determinată diferit, diferența de preț a bunurilor imobile, care a fost luată ca bază de impozitare, a apărut semnificativă.
Dacă ratele de impozitare au rămas aceleași, atuncimajoritatea proprietarilor ar da faliment peste noapte. Deci, în Ural, dacă prețul unui apartament în certificatul de înregistrare este indicat la 200 de mii de ruble, după reevaluare este de cel puțin 500 de mii. Starea în circumstanțele în care valoarea cadastrală și de inventar a imobilelor atât de diferit, decis cu cote de impozitarecompensează oarecum pierderile contribuabililor. Drept urmare, regiunilor li s-a dat dreptul să stabilească cote de impozitare, deși în cadrul coridorului aprobat la nivel federal. Pentru locuințe, rata maximă este stabilită la 0,1% dacă valoarea imobilelor nu depășește 300 de milioane de ruble.
Noua taxă este mai mare decât cea veche?
În ce diferă valoarea cadastralăinventar? Principiile impozitării. La valoarea de inventar, impozitul era mic și puțini oameni au acordat atenție acestuia. Acum este o chestiune diferită. În unele regiuni care au trecut la noul regim, contribuabilii au început deja să primească notificări care conțin date descurajante care depășesc chiar și cele mai grave temeri ale acestora.
Cu toate acestea, în unele cazuri, impozitul pe proprietateva fi posibil să plătiți chiar mai puțin decât înainte. Faptul este că această taxă nu este supusă impozitării pentru un apartament de 20 de metri pătrați, pentru o casă - 50, pentru o locuință - 10. Dacă luăm în considerare și beneficiile, devine clar că cei care locuiesc în case mari și zone de prestigiu.
De exemplu, în zonele rurale îndepărtate, costul pe metru pătrat de locuințe conform cadastrului poate fi de la 7 la 15 mii de ruble, iar la Moscova de la 150 de mii de ruble și mai mult.
Unde poți afla valoarea cadastrală a proprietății tale?
De la 1 ianuarie 2015, Rosreestr a lansat serviciul, cucu ajutorul căruia fiecare proprietar poate compara cât diferă inventarul și valorile cadastrale ale apartamentului. Inventarul, așa cum am spus deja, este cuprins în fișa tehnică, iar cel cadastral va fi raportat ca răspuns la o cerere.
Trebuie remarcat faptul că unele teritorii nu sunta finalizat tranziția și există încă o valoare de inventar în vigoare. Calculul impozitului în astfel de circumstanțe nu se va modifica. Cu toate acestea, autoritățile acestor regiuni s-au grăbit să recalculeze valoarea inventarului, pe care cetățenii au văzut-o deja în avizele de plată a impozitelor. Intențiile oficialilor sunt simple: până la sosirea valorii cadastrale, prețul anterior va fi la maxim posibil, iar odată cu introducerea coeficientului, bugetul va primi venituri suplimentare.
Poate fi contestată evaluarea cadastrală?
Se pare că impozitul pe proprietate în țarăformează atât valoarea cadastrală, cât și cea de inventar. Diferența dintre ele este, de asemenea, că estimarea inventarului nu poate fi contestată, deoarece se face pe baza reglementărilor tehnice, a SNIP-urilor și a GOST-urilor, iar cea cadastrală este destul de fezabilă, deoarece există coeficienți.
Pentru a exprima dezacordul cuprezentat de evaluare, în prima etapă, trebuie să contactați o comisie specială la Rosreestr, ale cărei birouri regionale sunt în toate departamentele. Va trebui să prezentați un anumit pachet de documente care să confirme dreptul solicitantului la această proprietate.
Instanță sau reclamație - Ce să alegeți?
Eroarea cadastrală poate fi corectatăadministrativ sau prin instanțele judecătorești. Cu toate acestea, sistemul de contestare a evaluării cadastrale a fost inițial construit în așa fel încât să nu fie posibilă ocolirea comisiei Rosreestr. Tribunalul arbitral va respinge pur și simplu cererea dacă opinia acestui organism nu este atașată cererii. Cu toate acestea, în viitor, dacă proprietarul este convins că are dreptate, este necesar să se dea în judecată.
În acest caz, în hotărârea judecătorească există unaproblemă - este necesar să se implice un evaluator independent pentru a infirma constatările camerei cadastrale. Și acest serviciu este scump și, în unele cazuri, pur și simplu nerentabil. Costul unui expert poate depăși semnificativ diferența de impozitare.
Dacă verdictul va fi adoptat în favoarea contribuabilului, atunci înainte de introducerea de noi informații, va fi nevoie de ceva timp pentru ca camera cadastrală să actualizeze baza de date.
